物业管理--物业管理--与销售相关的物业管理案例

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1、与销售相关的物业管理案例案例2就一个住宅小区来说，物业管理中的物业究竟指什么？我是一个学工程的本科生，毕业后到物业公司工作。公司领导让我负责一个小区的物业管理工作，可我实在连物业的概念都不清楚。请问，就一个住宅小区来说，物业管理中的物业究竟指什么?简耍说明：很多人认为，物业就是房子，或者物业就是建筑物，实际上，这是很不全面，英至是错谋的。比较受大家认可的物业概念是：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其与Z相配套的设备、设施和场地。就一个住宅小区来说，物业管理中的物业，就是与该小区密切联系的房屋及相关设备、设施和场地。详细评析：物业一词原出于港澳及东南亚一带的地区和国家；英语为“Estate”

2、或“Property”，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实小所称的物业，应是物业的-•种狭义范畴。物业一词自20世纪80年代从香港引入我国大陆，至今已近20年,但冃前国内学术界、理论界及房地产业实际工作部门和人士对物业（狭义）的定义尚耒形成一致的认识。从已出版的国内各类教材、报刊來看，对物业的理解不下I•余种捉法。从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应至少包括以卞儿个部分：（1）建筑物。包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水塔等）、道路、码头等。（2）设备。指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等。（3）设丿施。指配套的公用管、线、路

3、。如上下水管、消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设丿施（如幼儿园、医院）等。（4）场地。指开发待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。物业町大町小，可以是群体建筑物，如住宅小区；也可以是单体建筑物，如高层住宅、写字楼等。物业还可以分割，如大物业可以划分为小物业，住宅小区物业可以划分为儿个小的单体住宅楼物业等。国际上，物业是一个通用的习惯词汇，与房地产、不动产表达同一种含义。在我国，物业则有其约定俗成的内涵，即主要指进入消费领域的房地产产品，而不是我们通常所说的生产、流通、消费的整个过程中的房地产。从这个角度上看，物业与房地产是有区别的。完整地把握

4、物业的概念，需要注意以下两点：第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或是单独的场地（如空地），就不能称其为物业，至少不能称其为物业管理中的物业。笫二，物业管理中的物业（适用于住宅小区）主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设沌和附属建筑及附属配套服务设施。其中，建筑物共同部位主要包括楼盖、屛顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。房屋建筑共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼

5、内消防设施设备、电梯等。物业规划红线内的市政设池和附属建筑包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车棚、停车场等。规划红线内的附属配套服务设施包括网球场、游泳池、商业网点等。业主口用物业建筑物和口用设备通常不是物业管理的范畴，除非经过单独的委托，才能进入物业管理的范围。所谓自用物业建筑物部分和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和口用阳台等。对于住宅，就是住宅的内部（不含公共部分）；对于写字间，就是写字间的内部（不含公共部分）。了解物业的概念和组成，对于搞好物业管理，处理物业管理的相关问题，以及参与物业管理市场等都具有重要的意义。首先，

6、对物业公司而言，弄清物业的概念及组成，就能全面地衡虽自己将要或止要管理的物业的情况，从而作出管理或不管理的决定。另外，物业公司也能正确地行使口己的管理权利和义务，既不漏掉该管的部分，如停车场、庭院等；又不去管理不属于自己管理的部分，如业主自用房屋内部（除非业主特约）。同时，又可根据目前我国物业的管理情况，适时扩大H己的管理业务范围，增强口身竞争力，开拓口己的视野。目前，不少物业公司在没冇弄清自己所管物业范围的情况下，盲目地去进行管理。如冇些业主并没有委托给物业公司，如房屋装修，物业公司却把它作为一件管理的重点和难点来抓，到头来不但没冇收到业主为此支付的管理费用，而还因管不好、管不了而引起业主的

7、不满，惹了很多麻烦,浜至导致物业公司自身信誉的下降，实在是得不偿失的。其次，对业主或使用人而言，了解物业的概念和组成，就能正确地看待物业公司的管理，放弃那种认为自己的物业只是建筑物木身（实际上，共用部分并非单个人所冇），公共部分管理与己无关的错谋观念，积极参与到物业的民主管理屮来。同时，业主还能根据物业的组成悄况，严格监督物业公司的管理活动。这样，就会减少物业管理的纠纷，如收费纠纷等，提鬲口己应该