中国房地产市场——繁荣还是泡沫

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2、IlllllllIIllIIIIlRealEstateinChina⋯二’BoomorBubDYIlr2丁3—45930Author’Ssignature：一●■●·Supervlsor7Ssignature：ExternalReViewers：里兰Q￡L垒坠g№坠墨i坠g，i垡自i垒垒g!垣iYl垄曼煎Y．Prof．HuWei,ShanghaiJiaotongUniversity_．AssociateProf．Gregory_Moore,ZhejiangUniversityExaminingCommitteeChairperson：里!Q￡S旦n』i坠gh垦Q，i垡自i鱼坠g堕niY

3、昼!曼煎YExaminingCommitteeMembers：．AssociateProf．FangFan,ZhejiangUniversity．△墨煦丛丛曼里煦￡王选i圣型，圣h自i垫g羔也iY曼!墨i鲤Dateoforaldefence：28／06／2011浙江大学研究生学位论文独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得浙江大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位

4、敝储签铷№字眺洳年占月p日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解浙江大学有权保留并向国家有关部门或机构送交本论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权浙j汪大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和传播，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位论文作者签名：／乙矗j汲舶签字日期：加f，年占月I口日导师签名：签字日期：中国的房地产市场是一个成功的案例。房地产业不仅有高经济和社会重要性，也越来越具有政治意义。最近房价的增加将房产市场推向一个高度，越来越多的观察家质疑和恐惧这种价格的可持续性增长会使得中国房地产

5、业泡沫型的发展。本论文的目的是从经济和政治描述中国房地产市场，并尝试评价，中国房地产界是否显示了泡沫的迹象。笔者认为，中国房地产市场近期的发展几乎没有证据来证明这种消极的前景。然而，情形不容低估，如果保持这种状态不变，也将严重威胁中国未来的经济稳定。经济分析表明，最近的价格上涨的推动因素不仅仅是微观经济也是宏观经济的作用。这篇比较分析的学术论文是用来寻找和评估从微观的角度参数。这篇论文中使用的学术论文是一家经济研究，一家领先的私人经济研究机构和国际货币基金票据及国家统计局的文献。这两份文件使用非常类似的方法来寻找住房市场的价格失调的迹象。收入比是价格负担能力的指标。中国的房价一直在不断增长

6、，收入也同样在增长。直到2007年，中国主要房地产市场的价格收入比率呈小幅上升趋势，住房价格的生长一般都遵循了收入的增长。2007年后，房价在一些中国主要城市的收入比至少增长50％，其他主要市场的比例甚至更低。租赁价格，跟踪物业投资回报，表现出更强烈的突破与类似的模式。2007年后的价格涨幅大大超过收入的增长，租金回报大幅下跌。这两个指标显示，从2007年开始，特定市场上显示出高估迹象明显。进一步的分析表明，主要需求因素并非房价上涨的唯一主要动力。收入增长和城市迁移是长期稳定的支持价格上涨因素，但2007年左右价格都没有明显变化，这说明这两个因素不是2007年以后的价格上涨的主要原因。两份

7、文件显示，有效供给方面的因素也说明价值高，土地价格，开发商的行为和期望。土地价格自2007年以来涨幅较大。NBER报纸考察了房产商在北京市场上的作为。2006年后的市场参与者区域和私人发展商改变了他们的投标行为和规模的活动。笔者通过发现的数据证据表明，房产价格从2007年起收到中央国企房产商大面积购买房屋的影响。这两份文件的使用非常类似的方法，取得的结果非常相似，不同的是他们的解释方式。NBER文件认为国家经济研究局在主要市场的强劲高估，并认为由于其经济意义和政治意义使这个市场严重威胁着中国房地产行业的整体稳定性．IMF承认在主要市场价格的严重失调，但辩称，对以前的房地产泡沫过程的研究表明

8、，不仅是规模，价格的持续时间这一必要的错位也是导致价格突然崩溃的原因。IMF看到了市场的整体健康和过去政府的有效干预以及当前危险的低经济稳定。宏观经济分析更多的是一般的经济条件和重点检查前后金融危机对房地产市场的经济作用。美国房地产泡沫造成的金融危机对全球经济具有广泛而持久的影响。中国的银行只有间接接触到美国住房市场，直接的影响同样不大。但是，这种间接影响对中国产品和中国出口导向的制造业的依赖短缺是具有破坏性的，严重威胁