繁荣的中国房地产市场策略

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1、房地产市场的繁荣最能反映一个国家的政府、企业、投资者和普通老百姓对长期经济增长的信心。多少年来，小国的老百姓都是谨守量入为出的消费原则过口子，现在，这种情况有了改变，许多人用明天的钱圆今天的梦。贷款买房反映了当今屮国老百姓对未来经济增长前景的信心。对于老百姓而言，长达10年至30年的住房贷款，是一生中最长线的投资，如果没有对中国经济发展的长远信心，没有对口己未来收入前景的良好预期，谁也不敢轻易背上二三十年的“债务”。而近几年来，个人已成为房地产消费的主体，个人购房比例逐年迅速提高?熏1998、1999、2000、2001年和2002

2、年个人购房的比例迅速上升到61%、70%、87%和90%,目前个人购房比例超过90%的城市有10多个，上海已达到97%。如今，如果朋友一段时间没有见面,相互之间问的最多的是：买房了吗？对于银行來说，敢于把庞大的资金贷给房地产开发商和住宅购买者，就表明银行对屮国经济保持长期增长趋势很有信心。房地产市场发展与经济增长具有高度的相关性，如果经济增长缓慢或出现衰退，首先遭到打击的是房地产市场，房地产价格下跌，银行庞大的贷款就会出现很高的坏账风险。对房地产投资发展商来说，对未来经济增长前景的判断是项目投资的关键。房地产投资是一项投资时间较长的

3、项冃，如果对未来儿年经济增长前景信心不强，一般是不敢投巨资开发房地产的。然而，中国目前的房地产市场非常繁荣，房地产开发商拼命圈地造房，银行到处寻找房地产贷款客户，人们大量贷款买房，房价一路上升。中国人民银行在《2002年第二季度货币政策执行报告》中指出,就去年对中国GDP增长贡献率而言，房地产业明显偏高。据测算,2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点,两者相加共计1.9到2.5个百分点。这表明，中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高。而在美国，即使在房地产市场繁荣时期

4、，房地产业对美国GDP的贡献也只有0.6个百分点。中国人民银行发布的《2002年第三季度货币政策执行报告》显示：房地产业快速发展，房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。该报告同时提醒各商业银行严格审查住房贷款，警惕房地产泡沫。目前我国房地产收入价格比在世界上处于畸高的水平。在日本东京，居民的年收入与房价比大概是1?押4.8,而目前在我国大部分城市是1?押8到1?押15o中国的房地产市场呈现异常繁荣景象。1、消费模式的革命：用明天的钱圆今天的梦广告的故事：一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感慨地说「'我终

5、于攒够买房子的钱了！”，美国老太太说:“我终于还清了贷款买房子，但我在房子里已经住了50年。”中国的各种媒体天天在讲述这一故事，媒体告诉和鼓励所有的中国人，当今屮国主流的消费模式是什么？那就是用明天的钱圆今天的梦。中国银行业是这种充满诗意诱惑的制作者：“人总有梦想，生活也充满渴望。有目标，才有奋战的动力。建行个人消费额度贷款，为您如虎添翼，助您一臂之力，让您离目标更近一步。”银行很快看到了个人消费信贷业务的稳定利益，纷纷推出了非常详细的、个性化的个人消费贷款服务，从个人住房抵押按揭贷款、个人住房再抵押循环消费贷款、汽车消费贷款、个人

6、耐用消费品贷款、个人住房装修贷款等大额消费品贷款到个人旅游消费贷款、个人购物信用贷款、个人权利凭证质押贷款等小额消费贷款。消费信贷业务成为银行新的利润增长点，各银行展开了激烈的竞争。中国工商银行公布，截至2002年12月31R,四大国有商业银行包括工行、农业银行、中国银行及建设银行的个人住房贷款余额达7213亿元,比年初增加2145亿元，增长3&25%。其中，工行占2580亿元，增加720亿元，占四家银行个人住房贷款余额的36%,继续稳居同业首位。工行表示，2002年该行个人住房贷款业务保持了积极稳健的发展态势，全年累计发放个人住房

7、贷款1180亿元，其中，收回再贷460亿元比去年增加120亿元，收冋再贷占累计发放额的比例达到39%,同比上升了11个百分点，个人住房贷款的流动性明显增强。全国商业银行公积金贷款余额已突破1100亿元。在住房制度改革的推动下，到2002年11刀底，全国商业银行个人住房贷款余额和住房公积金贷款余额分别突破了7300亿元和1100亿元。随着2002年全国城镇个人贷款购买商品住宅的比例从1998年不到80%上升到94%以上，商业银行个人住房贷款余额也从1998年的190亿元，占全部贷款余额的0.39%,增加到了2002年11月底的7339

8、亿元，占全部贷款比例的7.6%,其中上海、厦门等城市的比例达到了20%以上。2002年9月，中国工商银行在各大媒体上向社会公开悬赏征集个人住房贷款的“品牌名称”。在发出征集通告的同吋，工行还披露了有关“房贷”的喜人信息，按照工行在发布