基于gis的房地产税税基批量评估-财会月刊

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1、全国中文核心期刊·财会月刊阴基于GIS的房地产税税基批量评估黄梦吟郭化林渊教授冤渊浙江财经学院会计学院杭州310018冤【摘要】本文首先对批量评估、自动评估模型、地理信息系统的相关概念和理论进行了阐述，基于此集中探讨了地理信息系统与税基评估的结合方式、步骤。其次，对影响房地产价格的特征和影响因素进行了分析，以此为基础，对影响因子进行量化分析时如何采用地理信息系统（GIS）的空间分析技术的原理优化进行了理论探索。最后，本文以宁波市二手商品住宅交易实例进行了实证研究，建立了结合GIS的批量评估模型。应用GIS中的MapInfo软件优化量化过程从而提高评估效率，并将量化结果录入

2、存储，建立房产信息量化数据库，使房产的空间数据与属性数据建立对应关系，实现了批量自动评估又达到可视化效果。【关键词】房地产税税基评估批量评估自动评估模型嗜好模型地理信息系统房地产交易活动越来越频繁，为了有效调控房地产市场，批量评估根据所评估群体资产的特征，一般选择适当的成本完善税制，2011年财政部决定在上海、重庆等地试点征收房法、市场比较法或收益法作为模型设定层次，再根据所选择的地产税。其中，上海房地产税暂按应税住房市场交易价格的70%模型和所能获得的数据，选择数理计量方法获得模型设定的计算缴纳；重庆房地产税按以下计算公式：应税建筑面积伊建系数，进而再推广应用到大批量房

3、地产价值的评估。筑面积交易单价伊税率。从中可以看出两城市目前对新增房在批量评估系统的应用中，自动评估模型（Automated地产征税，并有逐渐把存量住房纳入征税范围的趋势，计税的ValuationModel，AVM）是关键技术。AVM是一个很广义的概基础均为交易价格，不能反映市场价值。笔者认为这是不合念，是指用于评估住宅类不动产价值的一系列计算机化计量理、不公平的。采用当年的交易价格，不反映真实现值，且如果经济模型，利用市场的历史数据，如近期交易价格、房地产特逐年折旧这样形成的税收收入也是递减的，税基将逐年递减，征信息等，形成大批房地产的个体价值。在批量评估方法的实无法保

4、证公共支出的增长要求。现中，需要与计算机系统紧密结合，由此产生了“计算机辅助目前，我国的房地产估价还有以下亟待改进的地方：淤人批量评估法”（Computer-AssistedMassAppraisal，CAMA），其为因素介入过多，缺乏客观公正性；于效率低下，操作成本高；是指应用统一程序及统计学理论对大批量房地产进行估价的盂缺乏系统性、统一性；榆评估成果质量难以保证；虞信息传一种方法，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模播不及时、资源信息不能共享等。因而，探寻公平、高效的评估型，在房地产相关的基本信息输入后，计算机就可以输出其评方法和技术成为亟须解决的问题。在批量

5、评估中数据的采集、估值。分析工作量大，过程中需要涉及大量的基础地理信息资料，可供使用的自动评估模型有许多种，其中三种自动评估最明显的地理信息表现在地产和房产的空间位置及与周围环模型使用最为广泛，包括嗜好模型、重复销售模型和混合模境的地理关系。因此本文拟通过总结整理税基评估和批量评估型。其中嗜好模型（hedonicmodels）采用销售比较（市场）法，理论，探索GIS在房地产税税基批量评估的实际应用，构该模型在一定意义上以当地市场可比住宅的近期销售状况为建了批量评估的模型，并模拟应用于宁波市商品住宅的批量基础，需要采集有关具体特征的信息以确定价值，包括居住面评估。积和宗地规

6、模、财产的年限和其他物理特征。当地市场上可比一、批量评估方法与自动评估模型住宅的近期销售状况被用于估测评估标的价格。本文的研究批量评估方法随着20世纪70年代以来计算机的发展、正是基于此模型。普及而出现并得到发展。由于市场信息充足，批量评估方法可二、地理信息系统介绍以对评估客体的各因素进行分析，得到的分析值可运用回归地理信息系统（GIS）是指在计算机软、硬件系统的支持分析方法，形成了较为准确的评估结果。批量评估是利用共同下，对地球表层空间中的有关地理数据的位置、形态、分布等的基础数据和统一的标准方法，在给定时间对大批量房地产各种信息进行采集、存储、分析、管理、显示和描述的

7、技术系统或资产进行估价的活动。它是将现代统计、数学技术等多种技和决策支持系统，该系统应具备数据获取、空间数据分析、空术和系统综合并融入传统评估方法原理中，从而产生对一系间信息推导、结果表示等基本功能。列应税房地产的价值在较短时间内进行集中评估的新技术。空间分析是GIS的关键技术，是GIS区别于一般数字制援下旬窑49窑阴阴财会月刊·全国优秀经济期刊图系统的主要标志之一。它是指用于分析地理事件的一系列图2说明：淤将处理后的卫星图像进行数字化，确定所评技术，其分析结果依赖于地理信息的空间分布，并将结果直接估区域内房地产的位置特点。于