税基批量评估模型

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1、税基批量评估模型运用数理统计的原理，应用回归分析技术建立模型评估税基批量资产，在方法上可行，技术上可靠；有利于保持资产评估师客观、公正的工作原则；能提高资产评估师的社会信誉、执业质量和工作效率在资产评估实践中，往往存在大批量的资产，如何对大批量资产的价值快速而准确地估价，是资产评估师提高工作效率、保证执业质量、提高经济效益必须解决的问题。同时也有利于提高资产评估师的社会信誉。国际评估准则2005（Interna-tionalValuationStandard）对批量资产的解释是，“应用系统的、统一的、考虑到统计检验结果和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期价值

2、的活动。”批量资产的资产类型一般为机械设备、房地产、管道管线、电子设备、应收账款、存货、车辆等。在企业价值评估的成本法、资产抵押价值评估中常常遇到这些批量资产。对于税基资产的批量评估，目前我国正在兴起。十六届三中全会《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题决定》中要求：为达到“简税制、宽税基、低税率、严征管”的目标，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”中央的这个决定，充分揭示了不动产税赋改革在经济改革中的重要地位。财政部楼继伟副部长在《分步实施税收制度改革》一文中明确指出：不动产税改革的方向是合并城市房地产税、房产

3、税与城镇土地使用税，建立统一的物业税。物业税将按评估价值征税，这样将能比较客观地反映房地产的价值与纳税人的承受能力，并有利于解决现行税收制度中存在的计税依据不合理的问题。下面以某城市商品房税基价值模型的建立过程为例，探索批量评估的操作方法。一、税基批量资产评估的原理批量资产数量多，不可能对其进行一一分别估价。但怎样对批量资产快速而准确地进行估价，尚需从理论和实践上进行探索。现实世界各种现象之间往往相互联系、相互依存、相互制约，某些现象变化时另一现象也随之变化，这些变化有些是遵循函数关系，有些则遵循相关关系。回归分析技术就是分析这些相关关系的统计分析技术。该技术已经广泛

4、应用于企业管理、商业决策、金融分析和自然、社会科学等许多领域中。回归分析技术用于资产评估在评估方法上来讲属于市场法，运用得好，其有比较高的可信度。利用回归分析评估批量税基价值，就是根据数理统计分析的原理，对影响税基价值的相关关系进行数量变化规律的测定，确立一个回归方程，并对所建立的回归方程进行有效分析、判断，形成可靠的税基价值模型。二、税基批量评估基本程序（一）确定税基评估的价值类型所谓税基，即政府征税的价值基础和价值前提，也就是对什么价值征税。这就要求国家有关部门对税基价值有确切的定义；（二）确定评估对象和范围税基的评估对象一般为不动产。在城市规模比较大的税基资产为

5、商品房、商铺、车库、写字楼及其他商业楼宇；（三）收集市场信息并建立样本既然批量评估利用了数理统计的原理，所以必须选取样本。在实际应用中，样本的建立主要采取抽样方式。抽样方法主要有两种：概率抽样和非概率抽样。概率抽样是根据一个已知的概率选取可能被估价的资产，无需估价人员在选样中判断或抽选。从理论上讲，概率抽样是最科学、最理想的抽样方法，它能保证样本数据对总体参数的代表性，而且它能够将抽样误差限制在一定范围之内。但相对于非概率抽样来说，概率抽样也是花费较大的抽样方法。非概率抽样，不是完全按随机原则选取样本的抽样方法。非概率抽样利用的好，同样起到很好的效果。资产评估人员有比

6、较高的专业判断能力，税基批量资产的评估可以采用非概率抽样的方法选取样本，由估价人员从已成交的案例中选取能代表批量资产整体特征的样本；（四）分析调整样本市场上的交易案例的价值类型有可能和税基的价值类型不同，必须对选取的案例进行价值调整，使其符合税基评估的价值前提；（五）建立税基评估的价值模型因为影响税基的因素比较多，所以其价值模型为多元回归模型。可以采用多元一次回归模型，有些情况下，也可采用多元多次回归模型。多元一次回归模型的一般表达式为：Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+.........+βkXk+ε其中，Y=税基价值；β0=回归常数；β1=自变量1的偏回归系

7、数；β2=自变量2的偏回归系数；β3=自变量3的偏回归系数；βk=自变量k的偏回归系数；X1=自变量1；X2=自变量2；X3=自变量3；Xk=自变量k；ε=预测误差；k=自变量个数；（六）对税基价值回归模型进行检验，并分析回归模型的合理性；（七）利用经检验通过的回归方程对批量资产进行估价。三、税基批量评估实践以下是某城市整体商品房税基价值模型的建立过程，评估方法为市场法。步骤如下：（一）对该城市的商品房划分为四大区域（并非唯一）划分区域的原则是地理条件、人文环境、房屋总体结构、价位大致相似的为一个区域；（二）对各区域的近期商品房销售价进行调查商品房销