厘清土地权属,创新利益分配

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1、厘清土地权属，创新利益分配——对深圳小产权房和工业用地新“土地改革”的思考VIEW：十八大指出，要促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，其中，城镇化一词被屡屡提及，城乡统筹发展也对土地制度也提出了全新要求。而深圳土地管理制度改革综合试点的启动，标志该市将展开新一轮土地改革，成为全国范围内促进高度城市化地区土地高效利用的先行者。深圳此轮土地制度改革以城市发展为目标、以市场化为导向、以明晰土地产权为核心、聚焦五大方面，包括完善国有土地产权制度、加强土地市场化建设、增强土地科学调控能力、创新土地二次开发利用机制、完善土地管理法治环境

2、，通过“总体方案—近期实施方案—年度改革计划”滚动实施，力争“十二五”期末，改革试点取得重大突破。背景：历次土地改革留存历史问题，深圳再次启动新一轮变革深圳作为我国的经济改革前沿区域，已经在土地制度方面经历了几次历史性的变革。首先，在1987年，深圳率先走出了土地拍卖、市场化的路子,奠定了中国土地使用制度改革的基石，开创我国土地由无偿向有偿使用转变的先河。但直到20世纪90年代中期，深圳土地出让仍以非市场化出让方式为主。1998年2月，深圳市所有经营性用地开始一律采取招拍挂方式出让。2001年深圳市政府“第100号令”管理规定，催生了土

3、地交易有形市场的诞生。2005年深圳首宗工业用地在土地交易有形市场成功公开出让，市场化方式配制土地资源的范围从经营性用地扩大到产业用地领域。2004年6月，深圳发布了《深圳市宝安龙岗两区城市化转为国有土地交接与管理实施方案》，将俗称“关外”的宝安区和龙岗区农村集体用地一次性国有化，通过把所有农民的户口转为城市户口的方式，使得农村土地也直接转为国有，绕开了征用的重重环节。深圳分别在1993年原特区内统征以及2004年原特区外的城市化转地后，虽然表面上基本实现了土地国有化，但实际的土地状况较为复杂，城乡二元化的土地利用现象依然存在，历史遗留

4、问题较多，土地权属关系复杂。由于当初转地工作要求在一年内完成，时间比较紧，所以地方的做法较为“灵活”，2005年深圳成立土地储备机构后，对于存在历史遗留问题的土地也采取了“先管理、后清理”的工作原则。同时，由于征地确权的规划和补偿方案远远落后于城市土地的增值速度，政府在完成土地规划后却无法完成征地补偿手续。深圳违法用地现象非常普遍，主要是土地的清理不够及时，并未按相关规定及时纳入土地储备机构管理，土地继续被原农村集体占用或者发生抢建等行为，而违法建筑又产生出售、出租等行为，这为土地清理工作增添了复杂性，深圳土地真正实现全部国有还需要一段

5、相当长的时间。问题：土地利用状况紧张，近几年供应量严重不足随着深圳城市发展，该市目前的土地可利用空间较为匮乏，主要是新增土地量难以为继，剩余可建设用地分布零散，有57%的土地是单幅地块面积不足1000平方米的畸零地块。未来10年，深圳建设用地指标只有967平方公里，每年新增建设用地规模仅为58平方公里。深圳土地短缺问题由来已久，与其他城市相比更能反映深圳每年出让的土地量的稀少。在一线城市中，深圳与其他三大城市的土地供应量差距悬殊，深圳历年的供应量单位以百万方计，从2009年-2012年，深圳历年的土地供应量基本不超过500万方，而北上广

6、的供应量则普遍在两千万方左右，几乎是深圳的4倍。图1：2009-2012年一线城市土地供应量走势35003000250020001500100050002009年2010年2011年2012年北京广州上海深圳数据来源：CRIC从深圳单个城市的土地成交供应走势来看，2001-2003年，深圳土地供应陷入瓶颈，尤其是2001-2002年的供应量均不及200万方，2005年以后深圳受益于龙岗、宝安两区“转地”，每年的土地供应量所有攀升，但上涨幅度仍较为有限。而且从土地市场供求比来看，深圳从2001年至今，长期处于土地需求大于供给的状态，201

7、2年的供求比为1：1.28，土地供求关系较为紧张。图2：2001年-2012年深圳经营性用地成交供应情况走势600.001.801.60500.001.40400.001.201.00300.000.80200.000.600.40100.000.200.000.00供应建筑面积(万㎡)成交建筑面积(万㎡)供求比数据来源：CRIC从深圳土地供应区域结构分布来看，龙岗区和宝安区是深圳主要的供地区域，2001-2012年，龙岗及宝安供地建面占深圳全市的比例分别为33%和32%。近两年开始，南山区的土地供应量出现明显增长，有力支撑了深圳的土地

8、供应。随着深圳土地整备局成立以及土地整备计划的推进，未来这些区域的土地供应量还将得到提升。图3：2001年-2012年深圳经营性用地供应区域分布情况100%80%60%40%20%0%龙岗区宝安区南山区盐田