当福瑞昌鸿运汽车城分析报告

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1、上海当福鸿运汽车城股权投资基金分析报告一、产品主要条款该集合理财计划集合资金通过当福基金贷款给鸿运汽车城项目，该项目通过销售回款退出，以项目公司股权及山东枣庄物业他项权备案登记，融资方集团公司担保作为有力保障以确保本息安全。1.产品全称：当福鸿运汽车城股权投资2.资金规模：预计人民币壹点贰亿元3.投资期限：1年期，预计2012年12月17日至2013年12月16日4.管理公司（普通合伙人）：上海当今投资有限公司5.合作银行：中国光大银行股份有限公司上海分行负责本理财资金的监管6.合作律所：君澜律师事务所7.合作会计师：上海茂恒会计师事务所8.本息担保：预期收益由项目融资方集团公司九江华友实业

2、集团有限公司提供担保提供保证担保；实际控制人吴瑞军妇提供无限连带责任担保；同时有山东求新科技园有限公司以其名下的山东枣庄市中区君山路北侧房地产物业作他项权抵押给本基金（本资产预评估总价1.7亿元）；项目公司瑞昌市鸿运汽车交易城有限公司将其99%的股权变更至基金名下并签署对赌协议，如股东不能按时对借款还本付息，股权将转化为真正股权（项目按照市场周边房价预估值5.7亿，保守销售回款3亿）。二、项目投资亮点1.项目基础优质l当地目前唯一的汽车城概念的商业地产。l融资方自身有实体产业，有稳定的经营性收入。l目前结构封顶，已经在销售预热。在还款期限内有足够的资金回笼时间。l抵押物和连带担保责任充足。l

3、项目公司财务由第三方会计事务所负责监管，担任项目公司财务总监。l有劣后资金做增信。l投资回报率高，付息方式为季度付息。2.担保方实力雄厚l九江华友实业集团有限公司经瑞昌市工商管理局批准成立，是一家生产水钻、表钻等相关产品的饰品加工企业，现已发展成为拥有总资产4亿余元，2011年利润4000余万元，员工600人的专营企业。l鸿运公司实际控制人吴瑞军先生，出生于1973年，系江西瑞昌市人。2001年创办了“江西昌龙食品饮料实业有限责任公司”。2009年成立了瑞昌市泽星饰品有限公司，同时收购了“八仙蚊业”瑞昌的生产基地及厂房作为新公司的生产基地。2010年创办了九江泽星饰品有限公司，产值突破了亿元

4、，同年收购江西华友投资发展有限公司及其名下160亩工业用地，同时开工建设标准化厂房创办中小企业孵化园。2011年，瑞昌泽星饰品有限公司成功变更为九江华友实业集团有限公司，吴瑞军担任集团董事长，控股江西昌龙食品饮料实业有限责任公司、九江泽星饰品有限公司和江西华友投资发展有限公司。同年7月收购山东求新科技园有限公司及其名下山东枣庄市中心一栋2万平方米商业楼。10月成功收购九江市赐福房地产开发有限公司及其名下九江市内6亩商业开发用地，11月江西华友投资发展有限公司15万平方米创业科技园完工，企业入驻。2012年吴瑞军又一次迈出了坚定的一步，入驻瑞昌市鸿运汽车城项目成为其最大的股东，建筑面积8万平方

5、米，用地60亩。1.专业投资者青睐l上海当今投资有限公司的经营发展能力也受到专业投资者的青睐，当今投资以安全、、诚信、规范、稳健的原则，为当今的投融资客户提供优质、高回报、低风险的理财产品。2.政府重点支持l瑞昌市鸿运国际汽车城项目是在充分研究我国和瑞昌市以及周边区域汽车市场发展的基础上，立足瑞昌市以及周边区域具有的巨大潜力的汽车整车销售市场和零配件市场以及其他汽车业服务市场，同时将整个九江地区以及江西全省和整个中部区域作为重要的市场区域。l鸿运国际汽车城的成立将会给当地甚至瑞昌带来巨大的社会和经济效益。力求从市场角度提高和创造瑞昌市乃至中部区域的汽车消费需求，推动瑞昌市汽车产业做大做强，取

6、得最佳的社会和经济效益。三、项目风险控制1．劣后资金保障劣后资金保障，GP作为普通受益人同LP1次级受益人（3000万）一起，以其所持有的合伙企业份额为优先级有限合伙人提供信用增级。2．土地抵押山东求新科技园有限公司将其持有的位于山东枣庄市中区君山路北侧房地产物业他项权抵押给基金，建筑总面积为18800.23平方米，根据江西省豫章房地产经纪评估有限公司出具的预评报告，预评估总价为17356.94万元。3．实质股权项目公司瑞昌市鸿运汽车交易城有限公司股东将其持有的项目公司99%股权变更基金名下并签署对赌协议，如股东不能按时对借款还本付息，股权将转化为真正股权比例。如股东按期全部清还借款本息，基

7、金无条件退回全部股权和释放抵押物。4．企业担保九江华友实业集团有限公司为此次融资本息兜底担保。5．第三方财务监管基金委派上海茂恒会计事务所担任项目公司财务总监，负责对项目的用款计划，销售计划，还款计划进行实时监管。6．银行监管监管银行上海光大银行负责资金流向监管。7．连带无限责任担保实际控制人吴瑞军夫妇为本笔借款承担无限连带责任。四、瑞昌鸿运汽车城项目简介1．项目背景：近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡