房地产投资信托（reits）法律问题的研究论文

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1、房地产投资信托(RElIs)法律问题研究(硕士论文摘要)专业：同等学力研究方向：经济法作者姓名：王熙喜指导教师：顾功耘教授笔者近期从权威部门获悉，中国证监会目前正在起草REITs法律条文。2007年4月，联华信托和中信证券已开始试点。在一年前(2006年)的4月25日，中国人民银行副行长吴晓灵在住房金融体系国际研讨会上就曾宣布，中国打算拓宽证券市场，开展国内REITs(realestateinvestmenttrusts)。1本文从我国发展REITs的实践意义出发，指出REITs可为房地产开辟庞大的新的融资渠道，为中小投资者提供稳健收益率高的投资产品。在研究了REITs的法律界定之后，探讨

2、了REITs一般运行机制，包括法律关系、运营模式以及REITs结构的发展。其中流动性与税收机制是发展的难点和要点。在借鉴各国已成形的REITs法律制度中，笔者认为在投资的资产类别、股利分配政策、资产负债比例、资产结构限制、股权结构限制等方面，是国外REITs60多年发展的沉淀，中国可以借鉴，另外，基金价值评估(会计处理)可参照美国的经营基金(Fundfromoperation，FFO)。论文还对房地产投资信托制度之风险规避机制及技巧进行了探讨。笔者对美国REITs高杠杆债务风险产生的经济、法律原因进行了剖析，井介绍了美国的法律对策，REITs重组中可采用一些技巧满足法律要求，如发行仅次于债

3、权的优先股。本文在指出我国REITs发展的可行性条件和法律障碍之后，提出构建中国REITs法律环境的几点建议，对现行的法律设计、税收制度作了分析，认为发展路透社4月26日报道我国REITs运作模式的选择：契约型封闭式优先。在经济过热、资产价格泡沫膨胀风险之下，监管层倾向于收紧房地产投资信托基金的红筹上市途经。不过，在国内融资渠道充分发展的情况下，需要高杠杆融资的REITs在国内推出是自然而然的事，是金融创新的方向。本文认为，法律和政策没有到位，是REITs无法推出的根本原因。一旦政府下决心推出，所述问题都会迎刃而解。[关键词]REITS、房地产投资信托、越秀基金、凯德置地、CRCT、风险规

4、避机制StudyofReaIEstateInvestmentTrustsLaw(Abstract)Major：EconomicLawName：XixiWangSupervisor：Prof．60ngyunGuWuXiaolin，deputygovernorofthePeople’SBankofChina，declared曲April25．2006attheInternationalSymposiumonResidentialHousingFinanceSystemthatChinaintendstobroadenitssecuritiesmarketandlaunchitsdomestic

5、REITs．FiveREITshavebeenlistedinHongKong，amongwhichGZIREIT(0405)isthefirstREITeverlistedinHongKong(inDecember2005)thatencompassesChinesedomesticproperties(10catedinGuangzhou)．AndCRCThaslistedinSingaporewhichalsoencompassesChinesedomesticpropertiesin2006．ThesetwoprovideUSwithtwokindof’REITsconstruct

6、ionsthat】istedoverseas．Incomposingthisarticle，consultationhasbeenmadewiththelawfirmPaulHastings，legalcounseltoGZIREIT：AssetManagementEimited(managerofGZIREIT)，andthelawfirmKing＆Wood，1egalcounseltoHSBC(GZI’Sjointglobalcoordinator)．REITsystemsoftheUS，Ho_ngKong，SingaporeandAustraliaarecomparedwitheac

7、hother，andproposalshavebeenmadewithrespecttothecreationofREIT—relatedlegalsysteminChina．3Asacapital—intensiveindustry，therealestateindustrydemandssubstantialamountoffunds，operatesoverlongperiodsoftimeandcarrieshi