房地产投资信托基金REITs试点

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1、房地产企业直接融资新模式——房地产投资信托基金（REITs）试点上海Shanghai北京Beijing深圳Shenzhen杭州Hangzhou苏州Suzhou杨晓高级合伙人上海市锦天城律师事务所2011年4月目录前言第一章：REITs的定义和商业模式第三章：REITs的法律架构第四章：我国REITs试点方案介绍第五章：REITs产品相关合同法律问题房地产金融创新的宏观经济背景前言美国次贷、雷曼风暴、全球金融危机与迪拜泡沫国民经济持续增长，高速周期与结构性矛盾人民币对外升值与对内贬值悖论国际资本流动与国内流动性经济增长与CPI悖论

2、，货币适度宽松房地产金融创新的中观经济背景前言中国金融体系残缺、金融体制缺位中国金融产品稀缺，金融通道不畅中国信用体系缺失、信用机制失灵房地产金融创新的微观经济背景前言房地产缺乏融资通道与路径房地产融资渠道的单一性局限及风险房地产金融亟待路径优化与模式创新，加快直接融资市场、信托市场建设房地产亟待构建多元化、信托化、资本化、国际化的金融体系中国房地产金融链的组合与优化前言商业银行垄断地位、主渠道地位中短期不变信托是地产金融创新的核心主流范式PE+信托+银行+证券化（REITs为主导）+资本市场是地产融资的主流组合模式。REITs

3、代表房地产金融未来发展的主流方向外资金融机构、外资基金是地产融资的另一条有效通道资本化、证券化、信托化、多元化、国际化是金融优化大势所趋房地产信托投资基金（REITs）试点2008年12月，国务院发布“金融国九条”，正式提出通过房地产投资信托基金拓宽企业融资渠道2009年4月，国务院正式批复关于推进REITs试点工作的总体方案，明确由人民银行牵，十一个部位组成联合试点工作组，研究在银行间债权市场和交易所市场开展REITs试点REITs在我国的试点自2009年启动，至今相关产品在人民银行的审批过程中。我国的REITs试点产品是以商

4、业、工业、仓储物业资产为投资方向。迄今，很多城市提出利用REITs开展保障性住房融资的方案。如天津准备发起一只38亿元的廉租房REITs基金。上海浦东新区也有意利用REITs开展保障性住房、人才公寓的建设。此外，广州、苏州等地也在考虑以发行REITs产品筹措保障房建设资金。第一章：REITs的定义和商业模式REITs(RealEstateInvestmentTrusts)定义：房地产投资信托基金是投资于能产生收益的房地产或房地产相关资产从而为投资者提供稳定收益的投资信托计划。该计划将房地产租赁和出售等经营活动中所得的收入以派息形

5、式分配给信托单位持有人，并且可在公开市场交易流通特点：作为一种新型的金融投资产品，它将个人及机构投资者的资金汇集起来，再投资于能够产生稳定现金流和收益的房地产相关资产REITs的投资方向非常广泛全球REITs的总市值超过4700亿美元;美国REITs市值占所有上市房地产企业的92.6%;美国REITs融资规模占所有上市房地产企业的90.5%.REITs的典型交易结构REITs投资者风险较低资产管理人受托人物业物业管理人投资收益分配物业带来的净利润投融资管理管理费信托费拥有物业代表投资者物业管理物业管理费交易参与方受托人：接受发起

6、人委托设立REITs，发行单位信托证券，委托外部服务机构管理信托投资投资者：单位信托证券持有人，购买信托证券并享有信托收益资产管理人：REITs可以由受托人自行管理，也可以委任外部管理人物业管理人：通常由发起人（原物业所有人）或其关联物业公司担任，负责物业管理交易涉及的中介机构：承销商、审计师、律师、资产评估师和评级公司REITs的重要特征上市流通REITs将完整物业资产分成相对较小的单元，并可以在公开市场上市/流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制税收中性不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区为了促进REI

7、Ts市场的发展，给予了一定的税收优惠派息政策必须将全部或绝大部分收入派发给基金单位持有人专业管理发起人通常组建独立的资产管理公司来管理REITs，并聘请物业管理人，提高地产投资的专业化水平国际市场上REITs的主要类型标的资产未来收益来源拥有和管理能够产生现金流的房地产项目，包括商铺、写字楼、高档公寓等股权型以标的资产组合和租金收入作为主要的未来收入来源；标的资产升值收益；可能的资产注入向房地产管理者和开发商提供抵押贷款，或购买房地产抵押证券资产组合中既包括实物房地产项目，也包括提供的抵押贷款以所提供抵押贷款的利息收入作为主要的

8、未来收入来源未来收入既包括租金收入，也包括抵押贷款的利息收入债权型混合型根据组成和资产种类，国际市场上REITs分为股权型、债权型（抵押型）和混合型三种主要类型。REITs的治理结构内治型REITs，是按照特殊规定成立的公司，以美国最为典型，多是按照税法或者RE