读书札记《REITs房地产投资信托基金》

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1、读书札记《REITs房地产投资信托基金》写在前面小帆的自我扫盲之旅，感念和大家一路同行。绪论REITs的英文全称是RealEstateInvestmentTrusts,直译过来就是房地产投资信托基金。然而，REITs在实际中不仅仅是一个投资房地产信托这么简单。REITs是一种特殊的公司或信托，满足以下儿个条件：1.必须将至少90%的年度应税收入(资本利得除外)作为股息分配给份额持有人；2.必须将资产的75%投资于不动产、房地产抵押贷款、其他REITs份额、现金或者是政府债券；3.必须从最难、抵押贷款利息、不动产出售实现的利

2、得中获得总收入的75%等。——这些要求的目的是将这种特殊目的的运营公司的经营局限在房地产相关领域内，以防止其税收套利。•REITs的类型：美国的REITs分两种类型：第一种是权益型REITs,即REITs自己持有房地产，将房地产租金收入等作为主要收入来源；第二种是抵押型REITs,即REITs将资金以抵押贷款(mortgage)的形式借贷给房地产开放商，或者是购买抵押贷款、抵押支持证券，以赚取利益为主要收入来源。在美国，REITs发展的早期，如20世纪60年代，是以抵押型REITs为主的。随着时间的烟花，逐渐转变为一权益型

3、REITs为主。到2008年，根据NARREIT的统计数据可以发现，抵押型REITs已经式微，权益型占据绝对主要地位。•美国的REITs换言之，美国的REITs是一种持有、运营、开发、管理房地产业务的房地产企业，其法律实体既可以是公司，也可以是信托。REITs与普通房地产企业的不同之处在于，REITs需要满足一定的法定条件，同时享有在实体层面无需纳税的权利。在美国，由于房地产市场竞争较为充分，很多REITs逐渐聚焦在某一个特定领域，并在该领域形成了自己的核心竞争力。例如，聚焦于写字楼、大型购物广场、养老医疗地产、旅馆、工业

4、物业等的REITSo•中国的房地产信托中国的信托业近几年异军突起，资管规模近10万亿元，根据信托行业协会2013年第三季度报告，其中头像房地产业信托的8942亿元。中国的信托没有一个可以流通的二级市场，所以除了充当资产证券化的特殊目的信托Z外，也不存在公开发行和公开交易的信托产品。中国的房地产信托以债券形式为主，资金主要用于房地产开发，期限多在两年左右，与房地产开发周期兀配。其还款主要依靠房地产项目本身销售所产生的现金流。•中美REITs的差异美国的REITs通过资本市场创新，将原来无法流动的不动产转化成能够被广大公共投资

5、交易的流动资产，从而在为房地产行业提供低成本的融资工具的同时，为公众提供了稳定的投资回报。从美国的情况看，持有REITs的当期股息回报约为4%再加上约4%的股息增长率，总共能带来8%左右的总回报率。而且REITs相比标准普尔500指数、债券指数有更小的波动性，与其他资产类别的相关系数相对较低，是一个能够增强投资组合风险收益特性的不错的选择。中国的房地产信托以发放信托贷款为主，而且都是针对具体的项冃，具有很强的项FI融资的特点，信托仅仅充当了结构化融资的特殊目的载体，而信托公司实际上干的事投资银行或者说是商业银行的活。因此，

6、虽然REITs中也有“信托”（trusts）—词，但是它和中国的房地产信托是两个完全不同的概念。中国房地产信托的发展得益于近年来全球流动性的增加以及银行对房地产行业的信贷受限这两种因素。具有较高的门槛，面向高净值客户，收益基本在20%左右，另外加上信托公司以及相关渠道的费用，房地产融资成本要在12%左右，甚至更高。我国房•地产信托发展过于以来政策所形成的特定经济金融形势的现状，为房地产信托的长期发展内置了不稳定因素。从长期來看，或许在美国发展了50多年的REITs模式可以成为房地产信托未來发展转型的方向。•房地产的周期性从

7、基础资产的角度來看，房地产行业本身是一个具有高度周期性的行业。然后中国房地产市场连续高速增长十年，横跨多个经济周期，价格出现刚性特征，都应当不是一个正常的现象。房地产的周期性主要来自两个方面：1.房地产空问市场本身的供需关系所形成的周期性，这种周期性由于房地产较长的建设周期而得到强化；2.信贷市场所形成的周期性，更多来源于更加宏观的外部环境。今天中国的商业房地产的回收周期长达数十年之久，当期租金回报率不到3%,这种收益率低于同期国债的收益率的“佯谬”现象，无法用本书的理论来解释，只有放在金融市场不完全的大背景下和有效市场假

8、设（EMH）不成立的前提下來讨论，才能解释。