小产权房转为保障性住房的理论分析和可行性分析——基于南京地区的调查分析

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1、小产权房转为保障性住房的理论分析和可行性研究1．6．2可能的不足1、至今尚未有小产权房转为保障性住房的先例，本研究虽在理论和可行性分析上做出了探索和研究，但毕竟没经过实践的检验，两者的转换仍然存在风险。2、由于小产权房话题较为敏感，数据资料获得困难，定量分析较少；以南京为实证分析所得出的结论可能具有片面性等。．．．．对于上述存在的不足，笔者将在以后的研究中做进一步的补充与探讨。6第一二章小产权房及保障性住房的堆奉概念第二章小产权房及保障性住房的基本概念2．1小产权房的基本概念“小产权房’’是相对于“大产权房’’而言，国家发产权证的房屋即是“大产权房"，国家不发产权证的房屋即是“小

2、产权房”。但从法律上说，房屋产权并没有大小之分，小产权房并不是法律中的概念，仅是一种不正规的、约定俗成的称谓。实际上，小产权房通常是指建造在农村集体土地上，包括农村宅基地、集体建设用地，甚至农业用地上的用于居住的房屋(班帅，2010)。相比城镇开发的、权属清晰、能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋，这些房屋得不到国家土地以及房管部门的认可和证明，仅有乡(镇)政府或村委会证明其权属，故称之为“小产权房”或者“乡产权房"。广义的“小产权房’’除了建在集体土地上的房屋，还包括：企事业单位以房改名义开发和销售的商品房、以及这些企事业单位在国有划拨土地上开发、销售的商品房。我国

3、土地国有，长期以来政府以行政划拨的方式为各国有企业、行政企事业单位提供生产用地，这些用地实际上并非“住宅用地"性质，但各单位也在上面建筑了住宅供企业职工居住，这种住宅一定程度上作为公房的形式成为了这些大型企事业单位职工的一种福利。在南京，一些中央研究机关，以及一些部属企事业机构便在其单位所在地开发有类似房屋。并且个别企事业单位还和外面的开发商合作，以合作建房的形式，将开发的住宅一部分作为集资建房分配给内部员工，一部分则对外销售。实际上，这种土地上开发的房产因其土地性质并非住宅用地，即便其单位可以按报建规划办理整体的土地证，但其在用地上开发并对外销售的商品房并不能够办理到划分到户的

4、、单独的产权证。一定意义上，这样的房子也算小产权房。本文探讨的小产权房，主要指建设在农村集体土地上的“小产权房"。具体主要包括三种情况：一是一些村集体经济组织未经审批，擅自组建队伍，在集体土地上开发、建设并对外销售的房屋；二是部分村集体经济组织与开发商合作，村里出地，开发商出钱，双方利益分成，共同在集体土地上开发建设并对外销售的房屋；三是个别村集体经济组织干脆直接把地卖给开发商，非法转让集体土地使用权，由此开发、建设并对外销售的房屋。小产权房的历史可能没人能说得清，随着近年房价高涨，城镇化进程加速，加之集体土地法律法规体系尚不健全等诸多因素，小产权房买卖虽然不被法律认可，可近年来

5、却越来越活跃，也随之更受关注。7小产权房转为保障性住房的理论分析和可行性研究2：·2．¨保障性住房的基本概念⋯_⋯．．．¨t⋯⋯。√．¨一t．．___⋯，保障性住房，是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念，是指由政府统一规划、统筹，提供给特定人群使用，限定了建造标准和销售价格或租金标准，起社会保障作用的住房(张蓉，2009)，具体包括各类安置房、经济适用住房、廉租住房、中低价商品房以及新近推出的公共租赁房。．．，实施保障性安居工程是保障和改善民生、解决低收入家庭住房困难的重要措施，事关人民群众特别是低收入住房困难群众的切身利益，事关经济社会发展大决。《全国住房保障政策汇编》

6、指出，保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区(危旧房)改造、游牧民定居工程。从今年开始，党中央、国务院提出了要扩大农村危房改造的试点工作，所以我们把解决城市低收入住房困难的廉租房、经济适用住房，解决林区、垦区、煤矿棚户区的改造问题、游牧民定居工程和扩大农村危房改造试点工作统称为保障性安居工程。．具体到各个概念：安置房是指政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的各类房屋。安置的对象包括城市居民被拆迁户，也包括被征地拆迁的农户。这些年，随着城市化进程加速，城镇建设的进一步提速，政府尽可能地新建

7、更多的安置房，以满足不断增加的拆迁户的需求已迫在眉睫。经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有社会保障性质的商品住房。经济适用房具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，一般面积在60平方米左右。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供