我国新建住宅小区物业管理分析

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1、⑧硕士学位论文M^STERSTHESIS物业管理公司可以通过多种经营，使物业的管理走上“以业养业，自我发展”的道路，从而使物业管理有自己的造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，也使业主真正感受到安全、文明、舒适的全方位、多层次、多项目的服务。与西方发达国家不同，我国正处于体制转型的过渡时期，考虑到现实状况，在物业管理实际工作中必须坚持四项基本原则：市场为主，兼顾社会效益原则；坚持业主自治与专业化服务相结合的原则；为业主提供立体管理服务的原则；实行契约化

2、管理的原则。物业管理以服务为宗旨，也就是说要通过在物业管理的整个系统流程中突出服务的特征。(二)新建住宅小区物业管理1、新建住宅小区本文所指新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含居住小区、住宅组团)。。它不同于北京的四合院，更不同于农村村落，它有自已的个性。由于是小区，因此更注重物业整体性、相关性。概括而言，新建住宅小区有三大特点：第一，规划建设集中化，使用功能多样化。由于城市建设的发展和居住水平的提高，住宅小区的规划建设有了很大变化。住宅小区建设由分散的、功能单一的传统方式，向集中化、综合化和现

3、代化方向发展；而在使用功能上，新建的住宅小区大多建有商业、服务、文化教育、卫生、办公用房、住4⑧硕士学位论文Ⅵ^STERST}IES【S宅及其配套建筑和设施，是～个完整的、功能齐全的多功能区。第二，楼字结构整体化，公用设施系统化。新建住宅小区的房屋是以住宅为主体并与之相应的各类服务用房、区院的建筑小品、道路、绿化等配套建筑组成统一的整体：贯通各家各户的水、暖、电和煤气等组成一个网络体系。从而住宅小区的各类房屋、各种专业设备形成一个多层次多功能的大系统。第三，产权多元化，管理复杂化。由于住宅建设投资渠道多以及住宅商品化的逐步实现，

4、使房屋的产权结构发生了重大变化。由单一的全民所有制变为多种形式的所有制，一个住宅小区可以分属国家、集体和个人等不同的产权所有人。这样，在管理上便产生了一个统一管理与按产权或使用权分散管理的基本矛盾。即住宅小区的整体性要求统一管理，产权的多元化则自然地形成分散管理，导致住宅小区各项管理工作复杂化。2、新建住宅小区物业管理新建住宅小区物业管理，即指新建的住宅小区的整个区域管理。住宅小区投入使用后，主要就是要解决管理问题，使居住环境和住房质量都达到新的水平。住宅小区的良好管理，可以提高生活质量和改善小区环境。新建住宅小区管理的指导思想

5、：服务至上，寓管理于服务之中；住宅小区建成使用后，还要谋求自身生存、完善和发展；统一管理与综合服务相结合：产权与管理权要分离；有偿服务、合理负担新建住宅小区管理的目标：新建住宅小区管理的目标概括起来，就是要实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。⑧硕士学位论之、l^STER_：f，!、!、新建住宅小区的基本要求：一是物质环境管理要求。增强住宅功能，把握住宅建设和房屋装修发展趋势，从方便和优化居民生活实际需要出发，在收楼入伙、装修规定中积极引导居民注意房屋装修设计中房屋结构、空间、采光、通风、绿化以及其他炊事设备、卫生设备、生活设

6、备安装的合理性、安全性和舒适性。搞好小区设施配套，主要是指消防、治安、卫生、交通生活服务等公建设施配套，根据“统筹考虑、鋈建补缺”的原则，就近方便配置。创造优美环境，以绿化为主，配以雕塑、假山、水池、花架、喷泉等装扮小区环境，具体要求是形成系统，合理布局：节约用地，因地制宜；植物选择搭配有序。二是社会环境管理要求。健全机构，形成机制，实行专业性与群众性相结合的管理，充分发挥小区管委会的作用，调动各方面的积极性。完善制度，协调和理顺内外部关系：综合治理，开展社区文化活动，加强小区精神文明建设。新建住宅小区物业管理的主要内容：一是住

7、宅小区内房屋及设备的维护管理。维护管理的重点是对房屋及设备科学地、正确地使用。其内容是按照建筑设计用途使用，不得随意改变房屋的结构：按照设施功能使用，不得随意滥用；按照设备的系统功能使用，不得随意拆改和增加。二是环境的维护管理。主要包括：(1)住宅小区违章建筑的管理。建章建筑的出现与存在是对住宅小区环境的破坏，不仅影响小区的美观，而且直接影响到小区的安全、卫生，侵犯了居民的公共利益，必须加以严格的维护管理。(2)公用市政设施的维护管理。住宅小区内各种公共市政设施的养护需要广大住户的配合6◎硕士学位论丈同时要设立报修渠道，并有巡查

8、制度，专人负责，发现损坏，及时修复。(3)环境卫生的维护管理。住宅小区是否达到文明标准，环境卫生是～个重要的标志，必须注意搞好环境卫生。(4)绿化管理。小区内的绿化是构成优化环境的重要因素，它对调节小区美化和局部生态平衡具有重要的作用，因此要充分利用可以利用的土