我国城市住宅小区物业管理研究

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1、吉林大学硕士学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的硕士学位论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：葛岚日期：2004年4月21日1内容提要我国城市住宅小区物业管理是改革开放、市场经济条件下住房制度改革的必然产物，它的管理模式必须适应社会主义市场经济体制的要求。加强我国城市住宅小区物业管理研究是我国社会转型过程中的一种必然要求。二十多年来，物业管理发展迅速，但

2、在物业管理实践中也出现了一些急需解决的问题。物业管理理论对于我们来说还是一门新的管理科学。本文阐述了物业、物业管理的含义、特征和性质，物业管理与传统房屋管理的区别；回顾了国内外物业管理的发展历程；论述了我国发展物业管理的意义；分析了我国城市住宅小区物业管理的现状及存在的主要问题，并从完善物业管理法规体系、加强物业管理服务、全面提高物业管理人员素质等角度指出了解决问题的主要对策。同时，对21世纪我国城市住宅小区物业管理进行了展望。1前言党的十一届三中全会以来，特别是随着改革开放的不断深入和人民生活水平的不断提高，我国的房地产业迅速崛起。随着大量住宅小区的投入使用，房地产管理的社会化问题尤其

3、是城市住宅小区的物业管理问题被提上了议事日程。可以说，物业管理是改革开放、市场经济条件下住房制度改革的必然产物，它的管理模式必须适应社会主义市场经济体制的要求。作为直接关系到广大人民群众日常工作和生活的新兴行业，物业管理自然成为社会问题的热点和管理探索的焦点，它的产生与发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，促进住宅建设，实施社会再就业工程起着积极的促进作用。二十多年来，物业管理发展迅速，社会化、专业化、市场化的物业管理体制已成为城市发展的必然趋势。然而，随着物业管理行业的发展，物业管理实践中也出现了一些问题：法律法规的建立滞后于物业管理的发展，管理意识薄弱、服务管理水

4、平有待提高，南北方物业管理发展不平衡等。物业管理理论对于我们来说还是一门新的管理科学。结合我国社会主义市场经济的特点，研究探讨市场经济条件下物业管理的理论体系和物业管理企业的发展新路，对进一步搞好物业管理具有重要的现实意义。2一、物业管理概述（一）概念解析1、物业的含义及特征（1）物业的含义。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，英文名称为“realestate”或“realproperty”。在英语中，“realestate”一词具体是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋；“realproperty”一词具体是指“realestate”及其附带的各种权益，包括所有权在内

5、的、以及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。我们认为有关物业的含义应该是指“realproperty”。物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地，可以是整个住宅区，也可以是单体的房屋，包括高层与多层住宅楼、综合大楼、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。1通常的物业应由三部分组成：①土地。所谓的土地是指由一定的地表面积构成的地产。我国土地法规定，城市土地归国家所有，地下公共设施及各种矿产资源归国家所有。因此，对土地所有者来说，其使用的一定范围的土地仅仅是地表面积，且只有一定年限的使用权，而没有严格意义上的所有权。②建筑物。建筑物

6、是指以土地为基础的各种建筑物和构筑物的统称，是相对独立的物业。建筑物可以为国家、集体、个人所有，而土地则为国家所有，集体和个人对土地只有使用权。③物权。物权是指物业所有权人在法律规定范围内，支配不动产并排除他人干扰的权力。物权是财产权，标的为物，义务主体为不特定的人。物业物权包括自物权和他物权。目录内容提要……………………………………………………………………1前言……………………………………………………………………1一、物业管理概述…………………………………………………………2（一）概念解析…………………………………………………………2（二）物业管理的产生与发展…………………………………

7、…………6二、我国城市住宅小区物业管理现状及存在的主要问题………………12（一）我国城市住宅小区物业管理现状………………………………12（二）我国城市住宅小区物业管理存在的主要问题…………………15三、解决我国城市住宅小区物业管理问题的对策………………………18（一）依法加强物业管理………………………………………………18（二）加强前期物业管理………………………………………………19（三）建立“质价相符”的服务收费机制…………………