浅谈城市住宅小区物业管理

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1、浅谈城市住宅小区物业管理长春房地集团物业有限公司总经理蒋怀福杨玉杰城市住宅小区物业管理，是我国改革开放以来城市现代化建设的产物，是城市房地产发展的产物，是伴随着房地产的发展而萌生的有较大发展前景的新兴行业。一九九三年一月，建设部在北京召开的第一次全国文明住宅小区达标暨总结表彰大会上，就提出了要在建立社会主义市场经济体制的过程中，创建一个物业管理行业，以物业管理的形式来管理住宅小区，发展住宅小区。一九八五年八月，又在青岛召开的首次全国物业管理工作座谈会上，提出了新建小区物业管理一步到位；已建成的小区

2、逐步向物业管理过渡；原有的住宅小区要从房改公房售后服务管理入手，创造条件向实施物业管理的方向转轨；逐步推进房管所（站）经营机制的转换。由此开始，在全国城市范围内，便掀起了全面推行物业管理的热潮。长春市的物业管理发展也比较快，截止一九九九年，被评为等级及达标物业小区的共有108个，面积为623.6万平方米，物业管理覆盖率由九五年的1.5%,迅速上升到14.82%O物业管理逐步推进，为城市居民创建一批批优美、舒适、方便、安全的住宅小区。但是在物业小区的管理和建设上，还存在诸多困难和问题，并在不同程度上

3、，影响和制约着住宅小区的物业管理和建设。本文仅就城市住宅小区物业管理谈几点粗浅看法。一、当前城市住宅小区物业管理存在的难点与成因。1、认同难由于物业管理是新生事物，是一个新兴行业，还处于初级发展阶段,其管理组织未能摆脱那种行政、事业型的管理束缚，总想通过“官”去约束业主，还以“官”的身份出现，而忽视了尊重业主的应有地位与合法权益，管理方式上很难适应住宅小区这种集团规模化和新型的居住群体及其生活方式日益发展的客观要求。住户认为：小区需要物业管理，但物业管理是行政的事，单位的事，与我关系不大，居住小区

4、，方方面面就得管好，物业管理就是服务到家，至于我与小区建设和物业管理是一种什么关系还没有足够的认识，业主不管小区，有的还把自己置于小区之外，管理居住两回事。2、管理难由于认识上出现了差异，行动上就缺少了自觉性。个别住户，你收费我不拿，你种花我就拨，你把卫生打扫干净，我偏往下扔，你指定车辆存放地点，我就不听随便停。给小区人员增加了工作量，给管理造成一定难度。3、经营难物业管理企业是个微利企业，小区要达到以区养区，就必须取之于民用之于民，要在修缮、维护、租赁，提供服务等方面搞活经营，但这些有一定的局限

5、性，受客观条件制约。没有修缮不能找事去修缮，没有租赁不能主动让人家买卖房屋。小区以辖区范围为主，以服务管理为主,不能放弃小区不管而把人放出去做买卖，去挣钱。这样，使小区增收挖潜受到制约。经营空间小，支出费用大，到目前还达不到以区养区的目标。4、收费难按照达标小区指导性收费标准，少则每月每户七、八元，多则十几元不等。只限卫生、保安、绿化三项。还收取房屋使用面积每月每平方米0.15元的维修基金，个别还有收取二次供水运转费，高层电梯运转费等。还可收取每月每户六至十元的物业管理费（但大多数没收）。这些小区

6、建设基本基金住户应当负担，但由于种种原因，收的不到位，存在收费标准低，费用回收率低，交费对象少的“两低一少”现象，能收到60%以上就算比较好的了，因此造成小区亏损，负债经营，管理上经费短缺，应该办的事办不了，久而久之成了包袱，越管负担越重这样一种恶性循环局面。5、协调难小区管理是在城市规划管理的范围之中，所有建设的配套设施、设备、装置、管线以及树木、方砖、道路还有供水、供电、供热、供（煤）气等，在构成区内公共财产的同时，也在形成各公用、市政部门的专项资产，是整个城市基础设施的组成部分。在小区日常管

7、理中，经常与上述部门发生矛盾，停供、罚款已是常事，每项都在制约小区，使小区管理矛盾突出，始终难以摆脱。6、发展难目前，从住宅小区物业管理现状看，没有几家能够达到以区养区的，更谈不上有盈利。由于收费低，支出大，难以维持小区正常管理，而随着时间的逝去，问题越来越多，住户与小区管理矛盾将突出表现出来。小区开拓经营又受到限制，小区管理不是呈上升趋势，而是潜在很大危机。综上存在的诸多困难和问题，要想进一步推进住宅小区物业管理和建设，把小区建设成为城市生活中的一个亮点，为城市居民提供一个舒适良好的居住生活空间

8、，还需要社会各界方方面面的支持和配合。二、加强城市住宅小区物业管理应采取的方法与对策。K转制改制，实现物业企业化转变国有房产经营机制叫转制，改革房地产经营管理体制简称改制；两者都是同一性质的同一任务，要按照产权清晰，资产多元，独立自主，自负盈亏的原则，建立物业管理企业制度，塑造其独立的企业法人地位和形象，把房产资产搞活。因为这种模式兼有流通与消费环节的双重功能，而物业管理企业正是在住户的消费领域之中，要从过去那种单一的“管理”模式中剥离出去，放手经营，实现物业管理“落地式”的扎根管