第二章物业管理指导思想.doc

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1、河南工程学院教职工周转房物业管理办法（征求意见稿）第一章小区概况第一条教职工周转房小区位于河南工程学院龙湖校区东区之内，座落于郑州市新郑宜居教育园区，毗邻鸿鹄路和祥和路，与河南工程学院龙湖校区东区、西区、南区有机结合。周转房建设（一期）总用地约165亩，建有小高层住宅26栋。建筑总面积约226849m2，其中地上建筑面积161366㎡（包括住宅建筑面积158366m2，会所面积3000m2）；地下建筑面积654829m2（包括地下储藏室23947m2，地下车库41535㎡）。规划总户数1024户左右，地下停车位1000个。第二条教职工周转

2、房建设的目的：满足学校引进人才对住房的需求，改善教职工的福利待遇。因此其业主群体定位于本校的教职工及家属。第三条入住现状分析：本校的教职工及家属绝大部分在郑州市区安家，因居住环境、孩子入学、就医等方面因素，本校的教职工及家属在周转房新建成的近几年内长期入住的家庭不多，存在入住率低、公共设施浪费、各项费用难收取，从而造成物业亏损和难管理的问题。第四条物业管理需求分析：本校的教职工及家属对于物业管理服务方面的需求预计会侧重于两个方面，一是对于社区安全管理的需求，二是对于生活便利及舒适程度的需求。第二章物业管理指导思想第五条小区物业管理逐步实现

3、专业化、社会化，形成职责明确，利益分清，产权清晰，谁使用谁付费的市场化运作机制。第六条小区物业管理的目标是创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活环境，打造智能化、现代化、园林化、人性化的易居小区。第七条按照小区建设的完成情况，在逐步完善各类基础设施，水、电、暖计量智能化，安保设施齐全的基础上。阶段实施小区的社会化物业管理，最终实现完全的社会化管理。29第八条小区的物业管理由后勤总公司代表学校实施监管，若引进物业公司管理，后勤总公司负责与物业公司签订协议，协调小区管委会、物业公司的管理和服务。第三章物业管理实施办法第九条由学校工会牵头在教职工

4、代表大会组织下，成立业主委员会和其常设机构管委会，代表全体入住业主对小区的物业管理实施监管；参与引进物业公司的招标和日常管理。（业主代表大会和管委会详见第4页、附件一）第十条周转房小区物业管理将根据教职工实际入住情况分阶段实施。共分为三个阶段，分别是装修期、入住期、居住期。不同阶段采用不同的物业管理办法，最终实现完全的社会化物业管理模式。第十一条第一阶段为装修期，时间为1年（从住户拿到住房钥匙起至2014年暑假结束是）。住户装修前，基建处应提供住房使用说明书（包括墙体结构、建筑使用的保温材料、防水材料、水电线路、管道布局、装修注意事项等）

5、；后勤处接管固定资产的移交（包括各种基础设施的后期维护、保养等）；保卫处或外聘安保公司负责门卫和安保；后勤总公司或外聘物业公司负责水电管理、小区环境卫生保洁。物业费用由学院制定相关办法收支。（装修期间物业管理办法和电梯使用管理办法见第6页、附件二和第8页、附件三）第十二条第二阶段为入住期，时间为3年，后勤总公司牵头业主委员会参与引进社会上专业的物业公司对小区实施物业管理，物业管理的主要内容是负责小区的门卫、安保和小区公共部分的卫生保洁。物业收费标准按与物业公司签订合同执行。第十三条第三阶段为居住期，小区各项服务设施、绿化等全部到位后，逐步

6、实行小区物业管理全部实行社会化。物业收费参照社会化物业管理模式，物业收费标准参照郑州市物业管理相关管理规定（见第20页、附件六），由后勤总公司牵头，业主委员会和引进的物业公司共同制定。第十四条物业费标准制定后，物业费的收取由财务处从住户个人工资或其它收入中代扣，由后勤总公司负责对外支付。第十五条为响应国家节能减排号召，节约成本，减少资源浪费，小区供暖在使用暖气住户达不到全部住户的70%时29（按住户报名，并由财务处扣除住户取暖费用后人数计算），不供应暖气。达到70%及以上时，小区供暖，暖气收费标准，参照郑州市供暖收费标准执行（郑州市供暖收

7、费为0.19元/㎡；公共管道维修费为每年0.2元/㎡）。热力公司供暖亏损部分由市政府补贴，学院应补贴供暖造成的亏损。第十六条小区环境在现有基础上，实现“先硬化后绿化”的原则，在裸土部分应先种植草坪，坚决杜绝个人非法占地，影响小区环境。第十七条小区机动车辆的管理，待学校出台车位管理办法后再确定实施，纳入小区物业管理范围。29附件一：业主代表大会和管委会第一条学校工会牵头在教职工代表大会组织下成立业主委员会，业主代表大会由业主推选的代表组成，每幢楼可推选2名业主代表。　　召开业主代表大会须有具有投票权的过60%以上业主代表出席。业主代表可以委

8、托代理人出席业主代表大会；第二条学校工会可会同2/3以上业主召集第一次业主代表大会，选举产生管委会。第三条业主代表大会行使下列职权：1、选举产生管委会并选举、罢免管委会成员；　2、听取、审议管