广州市住宅物业管理行业发展对策分析

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1、西南交通大学学位论文创新性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本论文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中作了明确的说明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。本学位论文的创新点如下：注：以下是自己论文的创新点叙述11．突出行业协会的作用，建立统一的、为行业内所公认的，并为政府和业主所认同的服务规范及第三方评价系统，突显物业管理行业在住宅小区物业管理服务中的综合协调和

2、统筹功能，以扩大住宅物业管理行业的市场份额。2．调整政府职能部门在住宅物业管理领域行政干预的切入点和力度。i)逐步退出物业管理服务的价格形成机制，交由市场平衡；2)加强对物业管理区域划分的管理，使业主委员会成为社区居民自治组织的必要组成部分，促进物业管理法律主体之间对等地位的形成；3)理顺各相关政府职能部门的关系，完善和理顺物业管理法规体系。学位论文作者签名；刮锄日期：瑚年6月歹日西南交通大学曲南父遗大芋学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关

3、部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权西南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1．保密口，在年解密后适用本授权书；2．不保密囹，使用本授权书。(请在以上方框内打“√")学位论文作者盎名：计钇日期：少喝．6．了指导老师签名：训据日期：沙之，6。s西南交通大学硕士研究生学位论文第1页第1章绪论据资料记载，物业管理源于19世纪中期的英国。中国大陆自建立社会主义制度后，一直施行的是房屋国有的政

4、策，社会公房和代管房由房屋管理行政部门直接管理，企业自建的职工住房则由企业自行管理，而且均采用了行政管理的模式。直至20世纪80年代初，在改革开放的大形势下，南方部分开放城市出现了面向华侨和港澳同胞的商品房，才引入了物业管理的概念，并于1981年，在深圳成立了全国第一家物业管理公司。此后，伴随着市场经济地位的建立，房地产业得以壮大发展，再加上住房制度改革，房屋逐步进入了市场，房地产日益成为国民经济的支柱产业，物业管理在国内也得以迅速发展，并被称为“朝阳行业"。作为物业管理实施较早的广州市，其物业管理，特别

5、是住宅物业管理在国内具有一定的代表性。广州市的东湖新村于80年代初期借鉴香港房屋管理的经验，开始实施物业管理。目前全市物业管理的覆盖面、行业规模以及市场化程度均已走在全国前列。据广州市物业管理行业协会的不完全统计，全市现有取得资质认定的物业管理企业800多家，从业人员5．5万人(不含取得工商登记但未申请资质认定的单位)，’物业管理小区、大厦近4000个，建筑面积达到1．43亿平方米，享受物业管理服务的人口超过259万人。物业管理覆盖的范围包括了住宅小区、写字楼、工业厂房、医院、学校、寺庙、仓库、机场、体育

6、场馆、酒店、农贸(专业)市场、步行街等多种物业类型[261。本文拟以广州市物价局2005年度普通住宅物业服务收费调查数据抽样样本为基础，结合全国及广东省房地产服务行业部分统计数据，就住宅物业管理行业的相关情况进行研究探讨。1．1广州市住宅物业管理行业的现状以广州地区为例，我们在广州市物业管理行业协会协助广州市物价局采集的2005年度普通住宅物业服务收费调查数据中，抽样选取了其中54个普通住宅小区作为样本进行统计分析，了解住宅物业服务企业的生存现状。(1)经营状况广州市物价局、房管局联合发布的《服务等级标准

7、》，将广州市物业服务企业在住宅小区的管理服务由高至低划分为一、二、三级。从各项成本、利润指标看，提供二级物业服务的经营状况最佳，也仅能基本实现保本微利的目标，其他两级西南交通大学硕士研究生学位论文第2页物业服务的经营状况堪忧(详见表1-1、表1-2、表1-3)。表1．1一级服务标准样本小区经营状况表人均管理面管理费收入对其他收入对成成本收益投入产出指标积(平方米)成本贡献率本贡献率率比数值1860．0578．69％16．45％-4．86％-21．02％表1．2二级服务标准样本小区经营状况表人均管理面管理费

8、收入对成本其他收入对成本收益投入产出指标积(平方米)贡献率成本贡献率—f比数值2567．0076．72％24．03％0．75％0．96％表1．3三级服务标准样本小区经营状况表人均管理面管理费收入对成本其他收入对成本收益投入产出指标积(平方米)贡献率成本贡献率室比数值2137．4159．42％21．94％-18．63％-33．71％(2)各项收入对成本的贡献比重从本次调查数据样本总体统计数据来看，物业服务费各项成本的分配比重从大