财富中心二期项目营销执行报告.doc

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1、财富中心二期项目营销执行报报告第125页第一部分市场调查与研究分析5一.西安市市场宏观经济分析和整体市场研究51.西安市宏观经济状况：52.西安人口与人口经济概况：73.西安商品房市场现状：9二．区域市场简介191.区域简介:192.市场区域需求分析233.市场区域供给分析254.供需状况综合分析265.项目周边市场调研及机会选择27三．西安市场总结31第二部分项目分析与项目定位33一．项目所在片区分析331.项目所在整体片区区位四至界定：33二．项目周边配套规划411.项目周边配套设施现状：412.区域交通规划423.项目周边核心区四至的确定：42三．项目

2、SWOT评析及其应对策略43四．项目目标客户群定位46第125页1.客户定位462.目标客户群购买动机分析48五．项目产品定位501.定位原则：502.物业类型定位：50六．项目形象定位521.分阶段形象定位：52七．项目价格定位541.比较项目选取：542.项目市场比准价格测算：54第三部分产品规划方案及概念规划设计57一．地块特征分析571.地块位置及形状：572.项目地块四至：58二．项目产品情况601.经济技术指标：602.项目总体规划：603.项目户型分析：614.项目商业及设计建议655.商业布局示意（B/C座为例）69三．装修标准、物管建议71

3、1.装修标准建议：71第125页2.物管建议：73第四部分项目整体营销推广75一．项目包装建议（样板房、营销中心、营销环境）751.楼体形象建议：75二．项目命名建议和卖点整理801.命名建议802.卖点整理82三．项目整体推广策略831.项目营销策略：832.项目总体营销思路87四．项目入市时机评估与选择871.项目工程进度872.销售中心包装建议883.项目客户积累程度894.市场竞争楼盘情况905.销售前提条件91第五部分营销阶段划分与广告投放计划92一．项目各营销推广阶段工作重点及分析：931.市场预热阶段932.诚意登记阶段943.开盘强销期964

4、.持续销售期99第125页5.尾盘销售期100二．广告投放与媒介计划1011.报纸广告1012.外展场1033.网络广告1034.候车亭广告1035.电梯传媒广告1046.高新区直投广告1047.户外广告牌1048.电视广告1059.短信广告10510.电台广告105第六部分项目销售方案108一．整体营销目标108二．阶段营销计划1081.营销目标1092.C座公寓营销思路1093.B座营销思路110三．营销推广策略1111.整体推广思路1112.本阶段推广主要诉求112四．营销策略执行112第125页第125页第一部分市场调查与研究分析一.××市市场宏观经

5、济分析和整体市场研究1.××市宏观经济状况：l国民经济概况：2007年××市第125页全年实现生产总值（GDP）1737.10亿元，比上年（下同）增长14.6％，增速创11年来新高。其中：第一产业增加值83.17亿元，增长6.7％；第二产业增加值762.51亿元，增长16.0％；第三产业增加值891.42亿元，增长14.2％。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为4.8％、43.9％和51.3％。按常住人口计算，全市人均生产总值21017元，增长13.0％。城市化水平50%40％70％90％人均GPD（美元）283911003000-5000>30

6、000第三产业51.3%39.5%超过60％接近80％恩格尔系数34%37.1%31%左右小于30％类比城市××中国北京、上海东京、纽约从上表可以看出××人均GDP已经超过2000美元，远远超过全国平均水平；恩格尔系数34%也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，××城市化已经达到了50%表明××已经进入到城市化高速发展阶段。工业和建筑业：全市完成工业增加值586.60亿元，比上年增长16.3％。2007年××市规模以上工业总产值1590.64亿元，增长28.6％。l固定资产投资：2007年全年完成全社会固定资产投资1435.33亿元，比上年增长37.1％。其

7、中，城镇投资1340.59亿元，增长37.9％。全年新增固定资产661.02亿元，固定资产交付使用率49.5％。各类房屋竣工面积1672.16万平方米，竣工率29.0％。共有920个城镇建设项目建成投产，项目建成投产率50.5％。全年房地产完成投资387.33亿元，增长35.6％；商品房销售面积944第125页万平方米，增长34.0％；商品房销售额346亿元，增长36.9％。房屋投资增速明显回落，2007年，全市房地产完成投资387.33亿元，增长35.6%,增幅高于2006年8.7个百分点。l社会消费与人民生活：全年实现社会消费品零售总额921.58亿元，

8、比上年增长18.7%。全年城市消费品零售额832.3