小议农村集体经营建设用地流转制度的构建

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1、小议农村集体经营建设用地流转制度的构建四川省达州市宣汉县国土资源局清溪镇国土资源所636150摘要：关于农村集体建设用地流转问题，在我国法律制度与实践中出现了脱节乃至冲突的现象。由于农村集体建设用地的流转能给村民带来较大经济利益，因此，在一些农村集休建设用地流转普及的地方，相关政府部门就集体建设用地流转己经出台了相应的地方政府规章。在这种趋势之下，木文就农村集体经营建设用地流转制度的构建进行了简单的分析。关键词：农村集体经营性建设用地；流转制度；构建1确定好农村集体经营性建设用地的权利归属问题以及土地权能木质在法律上，允许

2、农村集体经营性建设用地入股、转让以及租赁，对土地的全能进行完善。在民法中，平等是最重要的基础，不管权利的客体是集体土地或者是国有土地，所有权作为一种最全面的私法上的权利，权利的内容都应该要始终相同。但是，与国有土地所有权相比，集体土地所有权在权能上还存在缺失。根据当前《土地管理法》的有关要求和规定，在一级土地市场集休建设用地中,只有国家才是唯一卖家，在二级土地市场国有建设中用地中，国家乂是唯一的卖家，同时政府也担负了监督者的身份。农村集体建设用地的所有权人对其土地在如何处分、如何补偿以及是否处分方面都没有最终的决定权。地方

3、政府和土地所有权人作为民事法律主体的两方，不是处于平等的地位。所以，应该要赋予国有建设用地和集体建设用地平等的权利和地位，明文规定集体建设用地使用权的物权属性。在满足国家土地利用总体规划的前提下，赋予集体建设用地使用权人与所有权人处分土地的基木权利，让他们可以充分参与到流转价格的商谈以及自主谈判之中。只有明确土地权能木质和土地归属问题，才能保障农村集体经营性建设用地的基木权益不会受到侵害。为此，国家相关的部门应该要尽快构建农村集体土地的流转制度，并使之逐步完善，保证农村集体土地在进行流转的过程中有据可依，有法可循。在实际的

4、农村集体建设用地流转的过程当中，受让方一般主要是包括有意图要使用建设土地的个人和企业；涉及到转让方的一般有小组、大队、村、村民委员会、各乡镇集体经济组织等。当前农村普遍存在土地归属不明确、界限不清处的问题。所以，必须要在法律中明文规定土地集体所有权和使用权的主体以及权力的相关内容。我国《宪法》规定，农民集体所有的土地依法属于集体经济组织所有。而村民委员以及农村集体经济组织仅仅充当代理的角色,仅仅只是进行协调管理，从中获取一定的收益。因此，应该要借助市场来对土地的流转活动进行有效的调节。2制定出农村集体经营性建设用地流转的基

5、本条件、方法以及流程构建科学合理的农村土地流转制度，理清集体土地产权之间的关系，就必须要制定出农村集体经营性建设用地流转的基本条件、方法以及流程。2.1农村集体建设用地流转条件2.1.1经过合法程序来获取建设用地的使用权。在农村集体经营性建设用地流转过程中会带来具体的经济利益，如不能进行有效控制，必然会出现大量的耕地被冒充成为集体建设用地来进行流转的现象，从而导致耕地无法得到充分的保护。2.1.2满足市镇建设的规划条件以及土地使用的整体规划。一方面进行流转的土地一定要满足土地使用的整体规划，它是我国管理土地实际用途的参考依

6、据；另一方面，正在流转的土地在使用的最终目的上，一定要满足土地使用的整体规划要求，不能擅自改变土地的用途，更不能用于房地产开发，避免对房地产市场造成影响，带来混乱。2.1.3权属合理合法，不存在任何纠纷。权属合法最有力的证明就是进行土地登记。根据法律明确规定流转的集体经营性建设用地范围，确保其与附近土地的使用者以及所有者不存在任何面积、权属的矛盾纠纷，这些是集体非农建设用地流转的重要条件。2.2农村集体建设用地流转方法现今我国农村建设用地流转的形式已经在逐步成熟与完善，为了避免有人暗箱操作,侵占集体利益，对于第一次流转变更

7、要给予明确的参照，采用招标、拍卖以及挂牌的形式对集体建设用地的使用权进行岀让。同时，为了促进农村土地整理向小城镇集中方向发展，可以利用土地置换的方法来实现。2.3农村集体建设用地流转流程2.3.1申请流转。首先流转的双方应该要向村民代表大会提交关于流转方案的中请，审查通过才可以向土地行政主管部门正式的提出书面的中请。2.3.2审批流转。首先必须由乡镇等土地管理部门审核，再向市级以及县级提交审核资料，市级以及县级管理部门经过严格的审查之后，再办理土地流转许可证，同时要注明土地的具体面积、位置、具体流转年限及用途。2.3.3签

8、订相关合同，按吋缴纳土地税费。流转的双方必须要在土地管理部门的监督与见证下签订有关合同，同时要由土地权威机构来对土地的价格进行合理的评估，并根据评估的结果来缴纳税费。234关于流转的登记。在以上的程序都完成之后，流转的双方应该尽快到有关部门去登记土地使用权，把各种土地使用证领取并且保管好，避免日后带来的