浅析城市存量工业用地再开发

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1、浅析城市存量工业用地再开发乌鲁木齐市城市规划设计研究院摘要：当前，中国城市的发展已由过去的摊大饼式的向外蔓延扩张，转变为注重城市内部用地结构和布局调整优化的内涵式发展。我国耕地资源保护形式严峻，城市土地资源内部挖潜非常紧迫；盘活存量工业用地可为城市增加建设用地，提高城镇建设用地的集约化利用水平，对于城市发展意义重大。木文笔者通过分析对存量工业用地的盘活，以期促进工业用地的使用效率。关键词：工业用地；再开发；存量一、刖吕工业用地是产业发展的空间载体，对我国经济发展有着至关重要的作用O在经济增长目标的驱动下，各

2、地方政府对于工业用地的供应几乎是“有求必应”，由此导致我国存量工业用地存在投资强度低、开发强度低、圈地现象严重、土地闲置和低效利用等问题。针对这一系列的问题，2014年9月，国土资源部下发的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》中提出了“逐步减少工业用地，制定工业用地等存量用地回购和转让政策，建立存量建设用地盘活利用激励机制”等要求，工业用地的存量挖潜成为产业结构调整、用地结构完善、城市可持续发展的重要手段。然而，受国家对工业用地使用的政策限制，存量工业的可持续提升与再利用面临种种困难。目前，部分国内城市己

3、开始尝试通过出台各种地方性国土、产业、规划政策，为盘活存量工业用地提供重要支持，并取得了显著成效。二、工业用地盘活存量中存在的问题1.老工业区的土地权属问题比较复杂致使政府收储面临较大的阻碍。我国大部分城市老工业区土地权属复杂，既有中央部署企业，乂有市属企业，也有区属企业与街道企业。在权属不相同的企业中，其动迁的期望值也并不相同，需要对其进行较大的协调，进而对政府收购储备土地工作的开展造成一定的阻碍。2•企业和政府之间的利益中存在严重的博弈问题。企业、政府作为二次开发主体，二者的博弈结果对工作开展的构成有直

4、接的影响。而双方在土地使用权竞争中存在着微妙的关系，两者既通过互相合作形成-定的共识，且有的吋候也会因利益问题而产生一些纠纷。对政府来说，开发土地能够使其获取的主要利益一般有：可以收冋土地的具体使用权，进而对经济效益进行重新配置；且还可以改善环境问题、对产业的结构进行调整，进而获得一定的社会利益。对于需要进行改建的部分企业中，进行二次开发可以使其获取的利益是：提升企业的容积率、改建厂房所带来的收益，企业与政府合作形成的潜在效益；因为扩建、改造而步入隐性市场所得到的利益。双方进行合作之后，均能够获取以上所说的

5、利益。3•工业工地的布局凌乱其分散致使环境污染问题更加严垂在一些规模比较大的城市中，其老工业区的工业用地都是在不同的吋期形成，在建国初期主要是片面强调将消费性的城市转变成生产性的城市，除部分大工业企业中形成了集中的工业街坊外，还存在住宅与小工厂交叉混杂的局面。有的街道还利用闲置、破1口的房子来建厂，而这些工厂并没有规划性，其生产性质缺少相应的稳定性、非常复杂，有的甚至还使生产性质发展频繁性的转变。因其分散、凌乱的布局导致老工业区周围的环境变得越来越恶劣，还降低了工业工地的使用效率。4•缺乏统筹规划，欠缺多部

6、门合作机制。当前，“二次开发”模式在规划综合平衡利用、土地供应政策制定等方面还未形成联动机制，规划与土地对利益协调的综合调控作用尚未凸显。“二次开发”仍以“点”上的单个企业调整为主，未将闲置的、低效利用的、缺乏规划的、小规模的、需“二次开发”的土地整合起来以发挥更大效用。城市规划与土地规划只是关注规划区内土地用途、开发强度、区位空间关系、土地开发吋机、用地取得、地价等，缺乏对“二次开发”的前景预期，相关税收、财政等政策未形成政策合力。现行土地行政管理条块分割，对待改造企业的定性、发展方向、职工安置、土地使用

7、权处置、再开发的利益分配等涉及多部门管理，而各部门受本部门的权力与利益羁绊，虽对企业改造的具体问题都有发言权，但又都不做主，部门之间缺乏合作。三、改善盘活存量工业用地的有效措施1.应对城市开发及工业用地进行全面的、统筹的考虑对工业用地进行改造的过程中，所涉及到的内容比较多，如文化、经济、社会、环境等许多方面，因此需要从整体、全面对城市、区域进行考虑，努力使工业工地改造中的各个方面实现共同的发展，不能只重视物质、环境建设。在环境方面，应以环境污染治理达到规定标准、生态系统部分恢复自然状态为目标，努力治理环境污

8、染，保障当地生态环境安全，避免历史遗留的环境污染和生态破坏问题成为未来城市发展的隐患。在资源方面，应以转换使用功能、提高利用效率、完善功能结构为目标，合理利用工业用地和工业厂房等资源，在传承地方文化的同时有效提高多种资源的利用效率，避免因为过分强调资源利用的经济效益而导致出现土地利用性质单一、土地开发强度过大等不合理现象。在城市建设方面，应以美化城市景观、整合城市肌理、完善基础设施、优化空间结构为目标，通过对土地