城镇存量低效用地再开发的规划策略

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1、城镇存量低效用地再开发的规划策略乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）规划技术服务中心830026摘要：促进城镇存量低效用地再开发，构建政府引导下的以市场配置为基础的土地节约集约利用的长效机制，有效促进城乡布局优化、产业结构升级转型和经济发展方式的转变。木文分析了城镇存量低效用地再开发的意义和低效用地的问题，并提出了城镇存量低效用地再开发的规划策略。关键词：城镇存量；低效用地；开发规划1、城镇存量低效用地再开发的意义城镇存量低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。其用地类型主要包括有不符合安全牛产和环保要求的用地；“退二进三

2、”产业用地等。然而，随着工业化和城镇化进程加快，我国的土地利用尚处在不发达状态。尤其在某些地区，地方政府和开发商均会选在低成木的土地非农化,也不愿利用高成木的低效用地再开发。这不仅造成了大量的用地浪费，也导致了城镇存量低效用地的矛盾。只有有效的低效用地再开发，才能完善土地利用管理机制，优化土地利用结构，促进经济发展方式转变，提高土地对经济社会发展的保障能力。2、城镇存量低效用地的现状问题2.1土地房屋权属尚有历史遗留问题，亟待创新政策梳理完善城镇存量低效用地往往存在混合产权和一户多宅问题，而现行土地政策对此类问题尚未完全严格限定。在“三旧”改造中，住房产

3、权形式有完全产权商品房、回迁房、房改房、农转居的承租房、居民承租房、宅基地房等多种形式。如何对这些形式多样的住房进行改造，改造后产权如何转换，核发什么类型的土地权属证件，目前相关政策中还没有明确的指引。在城中村改造中，存在的大量违法建筑及复杂、特殊的土地产权等问题，加大了其开发利用的难度。一方面,如承认违章建筑并对其进行补偿，容易形成先违法后改造的错误认识，也变相鼓励了违法行为，引起新的抢建违建，导致改造成本不断攀升；另一方面，如不承认违章建筑，也不进行补偿，而直接对违章建筑进行强制拆除，将会造成被拆迁人的经济利益损失，激化拆迁矛盾，不利于社会稳定，使改

4、造无法进行。2.2存量用地交易尚待规范，参与改造积极性尚未充分调动存量用地交易市场不同于新增用地交易市场，因为存量用地交易市场涉及多方主体利益分配博弈、改造成本的科学评估、改造合作单位的公平选择、改造方案的科学审核、改造资金的有效监管、公共利益的有效保障等方方面面。0前，存量用地交易市场尚不完善，还存在改造方案成本科学评估、合法公开透明选择改造合作企业、公共利益与改造主体利益的平衡等诸多方面的矛盾和问题,所以，急需从存量用地利用的特点出发，构建一套符合存量用地交易规律的科学政策体系，实现存量用地市场交易的公开、公平、公正，确保引入有实力、信誉好、社会责任

5、感强的合作企业，按照城乡规划和公共利益的要求，做好各方主体的利益平衡，调动权属人参与改造的主动性，积极投入存量用地市场，大力盘活城镇存量低效用地。2.3拆迁安置补偿涉及诸多矛盾，顺利实施改造风险较人在存量用地拆迁安置补偿的实践中比较突出的矛盾有：一是安置方式的矛盾。无论是异地搬迁或就近安置，安置房源的有效供给是成功改造、和谐安置的首要条件；二是拆迁补偿房屋的属性认定。建筑属性的认定，即合法性、年限、结构类别、房屋用途性质等的判定，是确定补偿价值标准和总量的基础，较易引起争议；三是补偿标准的问题。主要矛盾集中在标准的客观性和时效性上，同时表现在个别被拆迁户

6、的过高期望值与客观现实的矛盾、标准确定后执行的一致性或一贯性与个案特殊性之间的矛盾；四是拆迁产权问题。主要涉及三种情况，第一种，被拆迁房屋产权不明确。第二种，产权关系明确，但产权人无法联系或不能全部到场，又不接受代管或委托。第三种，产权关系清晰、所有产权人都主张各自权益，意见不统一导致方案无法落实。以上矛盾如不能及时得到有效解决，将会给改造带来较大阻力。3、城镇存量低效用地再开发的规划策略3.1发挥顶层设计功用，强化简政放权，奖惩并举协同推进城镇存量低效用地再开发是对传统土地管理制度的探索创新，其影响面广、涉及利益复杂，是一项系统性的大工程。一是政府应从

7、顶层设计角度出发,制定改革原则和探索框架，选取试点地区，勇于先行先试，敢于创新不怕试错,边实践边总结边完善；二是政府领导应统一思想，凝聚共识，谋定而后动，一旦开始改革，就必须坚定信心，排除万难，不为外界杂音所干扰，踏实干出实效再评价；三是制定创新政策，加强简政放权，按照责、权、利对等原则，明晰政府部门职责，赋予基层政府相应权利，调动存量低效用地权属人积极性，形成全社会共同推进城镇存量低效用地再开发的良好政策环境；四是做好监督考评，政府行政绩效与存量低效用地利用指标直接挂钩，各地区新增建设用地指标与完成盘活存量低效用地任务相关联，形成监督考评通报制度，奖励

8、先进惩罚落后，形成你追我赶的竞争氛围。3.2采取差异化开发策略，因地制宜，促进存