人信地产公司项目管理手册(本地)

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1、房地产开发企业全面管理体系（GMS）文件财务主管湖北人信房地产开发有限公司开发项目工程管理手册（适用于开发项目工程管理）受控文件版本：2006审核：批准：持有人：编号：HBRX-GMS-0520年月日发布20年月日实施-95-手册说明为了保障项目制的稳健推进和有效实施，进一步提高项目管理水平和市场竞争力，公司组织编制本手册。为便于有关人员使用本手册，特作说明如下：1、本手册是公司推进和实施项目制的纲领性文件，适用于项目工程管理工作。2、除单独规定，在本手册中，湖北人信房地产开发有限公司简称“公司”，所辖各种类型、规模的项目部统称“项目部”，项目负责人统称“项目经理”。3、

2、本手册运用过程方法的原则（PDCA循环），识别项目管理及过程控制的关键点，保持与公司管理体系文件的一致性。4、本手册为公司受控文件，手册管理的所有相关事宜由公司人力资源中心统一负责。5、手册持有者应妥善保管本手册，不得损坏、丢失、随意修改。未经批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。6、手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还人力资源中心，并办理核收登记。7、在手册使用期间，如有修改建议，项目经理应汇总意见，及时反馈到人力资源中心。由人力资源中心组织评审，并对手册进行必要的修改，以确保项目管理办法的持续改进。8、本手册由公司组织工程板块有关部门讨论，工程副总经理审核，总经

3、理批准颁布后施行。-95-1湖北人信房地产开发有限公司房地产开发管理办法1总则为加强对房地产开发业务的管理，提高项目综合效益，根据《城市房地产管理法》及其他有关法规的规定，结合公司进行房地产开发的实际情况，制定本办法。2项目开发管理2.1项目选择：由企业发展中心根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。2.2可行性研究：由企业发展中心按房地产开发可行性研究管理办法执行。2.3投资决策：根据房地产开发项目可行性研究报告，结合公司自身情况，对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目

4、的可行性研究报告报公司决策委员会审批。2.4土地合同订立：项目确定后，企业发展中心应组织尽快与土地持有方签定正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。2.5开发计划编制：土地合同签定后，公司正式组建项目部。总经理应组织各部门（含项目部）共同编制项目开发计划，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、方法及相应计划安排。

5、企业发展中心负责开发计划编制过程中的具体协调工作。2.6前期手续：前期手续以企业发展中心为主办理，各阶段需要其它部门、项目部配合时，其它部门和项目部应无条件予以配合。主要手续包括：2.6.1向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。2.6.2向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。2.6.3向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。2.6.4向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。2.6.5如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。-95-2.7规划设计：规划设计工作由设计管理中心负责组织。要贯彻充分利用土地

6、、完善使用功能、利于房产销售、降低工程造价、美化周围环境的原则。大型项目的规划设计宜采用招标方式确定设计单位。规划设计完成后，企业发展中心向规划部门报批，企业发展中心组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，设计管理中心予以配合和技术支持。2.8现场施工准备2.8.1项目部负责委托测量与勘探，办理地形图和工程地质勘察资料。2.8.2项目部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。2.9施工图设计与审查。设计管理中心负责按照公司《供方管理手册》的要求选择施工图设计单位，办理设计委托合同评审，编制设计任务书，进行设计进度管理、设

7、计质量管理和设计费用控制，组织设计技术、经济评审。项目部负责办理施工图审查手续，设计管理中心负责技术支持与配合。2.10委托工程施工监理：所有开发项目原则上都要委托施工监理。通常应采用招标或议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与项目部的职责分工，并应有对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。合同审算中心负责组织监理单位的考察、评价、选择，包括招标，项目部应予以配合。2.11编制项目工程管理方案：项目具备开工条件时，工程副总经理组织项目部编制项目工程管理方案，明确单项工程开工顺序