房产税改革探讨

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1、房产税改革探讨　　摘要：近年来，房地产价格一直居高不下，在其他宏观调控手段乏力的情况下，税制改革被寄予厚望，尤其是房产税改革，一直被各界看作是调控房价的救命稻草。那么，房产税改革究竟达到了预期效果了吗？本文结合重庆和上海的房产税试点现状，对其存在的问题进行了分析，并给出了相应的对策建议。　　关键词：房产税问题对策　　一、房产税概述7　　1951年，政务院颁布实施了《城市房地产税暂行条例》，规定对房产征收房产税，对土地征收地产税，对房价、地价不易划分的，征收房地产税。至此，房产税在我国拉开了序幕。1973年，国家将国营企业应缴

2、纳的城市房地产税并入工商税，城市房地产税的征收范围缩小到只对房产管理部门、有房产的个人和海外侨胞征收。1984年，国务院正式将房地产税从城市房地产税中独立出来，更名为房产税和城镇土地使用税。1986年，国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，对内资企业和个人统一征收房产税，城市房地产税仅对外资企业和外籍个人征收，标志着房产税在全国范围内全面征收，但在对房产征税上形成了内外两套税制的格局。2008年，国务院公布了第546号令，取消城市房地产税，统一征收房产税，标志着我国房产税制度实现了内外统一，也彻底结束了我国对内外资分设

3、税种的历史。至此，房产税现状形成。根据《房产税暂行条例》规定，房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。这里的房屋是指城市、县城、建制镇和工矿区区域内的房屋。对应两种不同的计税依据分别采用1.2%和12%（4%）的税率。同时就个人所有非营业性住房等几种情况予以免税。也就是说，我国现行房产税是只对经营性房产进行征税，而对非经营性房产不予课税。　　近年来，我国的房价屡创新高，而且一直居高不下，国家为了遏制房价高企的泡沫化，采用了较多的调控手段，其中对个人住房征收房产税被期望

4、最高。2011年，国家在上海和重庆两地就部分个人住宅征收房产税开始试点。重庆房产税的征税对象包括三类房产：一是个人拥有的独栋商品住宅；二是个人新购的高档住房；三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海房产税的征税对象包括两类房产：一是居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）；二是非本市居民家庭在本市新购的住房。此外，两地对于房产的减免税优惠也做了相应的规定。　　重庆和上海试点四年多以来，其取得的成效，学术界的意见较为一致，即未能

5、实现政策的初衷，效果不明显。究竟是哪一些因素影响了房产税既定功能的发挥？接下来又应该做一些什么样的调整？在试点的基础上全国范围内的房产税改革又该怎样进行？鉴于此，对现行房产税改革进行分析和总结势在必行。　　二、房产税改革的问题7　　（一）征税范围较窄　　我国的现行房产税只对城市、县城、建制镇和工矿区四个区域内的房产征税，　　不包括农村的房产。其实在一些较为发达的地区，农村经营用房急剧扩大，完全可以纳入征税范围。另外，免税房产数量不少，也使得征税范围不广。即使拿两个试点城市重庆和上海来讲，两地也未将普通存量住房纳入到征收范围里

6、，再加上给予了较多的优惠政策，表面上房产税的征收范围较原房产税的征收范围有较大增加，但实际上仍较狭窄。　　（二）税率缺乏弹性　　我国现行的房产税采用比例税率，因计税依据分为从价计征和从租计征，所以对应的税率也分为两种。从价计征时，房产税按照房屋的原值一次减除10-30%后的余值计征，税率为1.2%，在房产价格波动的情况下，房产原值与房产的市场价值存在偏差，房产税的计税依据就与房地产市场价值脱离；从租计征时，按房产出租的租金收入计征，税率为12%，在房源分散和征管信息系统建设不足的情况下，我国住房租赁环节税收征管难度较大，尤其

7、是个人住房租金收入少之又少。现行的房产税实行全国统一税率，而实际上我国各省市地区的发展是存在差异的，所以针对性不足。就重庆和上海两个试点城市来说，上海只对增量房征税，最高税率只有0.6%；重庆最高税率为1.2%，所以税率太低，很难达到改革预期目标。　　（三）计税依据不合理7　　我国现行的房产税除租赁房屋是以租金收入作为计税依据外，其余房屋均以房产余值作为计税依据，即用房屋的原值一次减除10-30%后的余值计征。以房地产原值计算征收，既没有考虑房产的自然损耗，又没有考虑土地的级差收益与时间价值，这样的计税没有考虑到房屋的特殊性

8、――刚性需求，即房屋可能的不减值反增值，这样的话，计税依据会与房屋的市场价值相差很大，使房地产收入无法随着房地产的增值而相应增加。就试点城市来讲，上海规定，参照应税住房　　市场交易价格确定的评估值，试点初期以应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，重庆则规定，以应税住房的房产交易价作为计税依