我国房产税制改革探讨

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1、我国房产税制改革探讨现行房产税制度已经实施了20多年。随着市场经济的发展和房地产市场的不断变化，有些制度已经不能适应新形势发展的需要，应进行调整和改革。由于我国客观的经济环境，房产税制改革过程中还存在许多难题，例如：征税范围和税率的选择、房产评估机制的确立、征收管理难度大等。本文通过对房产税改革难题进行分析，并提出相关破解方案。一、我国房产税的现状及改革的必要性（一）我国房产税的现状我国现行的房产税是从1986年10月1日起开始实施的。虽然从规模上看房产税一直都是一个小税种，但20余年来，特别是20世纪90年代中后期以来，房产税收入的规模扩张速度远远大于同期税收总额

2、的扩张程度。现行房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。由于我国经济体制改革使原有房产税税制设置的经济基础发生了巨大变化，房产税税制与经济发展不相适应的矛盾也日益突出，不仅难以适应市场经济发展变化的要求，发挥税收调节经济的作用；还严重影响地方政府组织财政收入的能力。2010年国家发展和改革委员会《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》得到了国务院的同意。《意见》指出：出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。（二）我国房产税改革的必要性1．房产税收入与整个社会经济发展不相适应随着我国经济改革的纵深发展，

3、我国的房产政策也发生了较大变化。房屋已经作为特殊商品进入到流通领域，法律上允许土地使用权与所有权相分离，居民可以自由进行转让和买卖。2．房产税制本身缺失较大（1）课税范围过窄，仅对城镇的经营性房屋征税房产税的征收范围实际上只局限于城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。随着农村经济的飞速发展，有很多地区的农村都已具备普通城镇的规模，人均消费水平也有所提高，但是这样的农村却还不用缴纳房产税。这就使得我国的房产税在征收上难以体现其公平的原则，同时也为一些避税的单位或者个人提供了有利的条件，在很大程度上限制了房产税收入的增长。（2）减免范围不合理依据现行的《房产税暂

4、行条例》及有关规定，国家机关、人民团体以及军队自用的房产和个人所有非营业用房等都是我国房产税的免税对象。这样的规定显然不符合当前社会经济的发展状况，随着我国不动产的市场化程度日益提高，房产税必须要合理调整其免税范围，以适应现实社会的经济状况。（3）计税依据不合理现行房产税的计税依据是房产原值扣除一定比例后的余值及租金收入。与目前物价上涨水平相比较，房产原值仍维持原状，如今的房地产市场发展迅速，许多房产的实际价值已成倍增长，根据房产原值征税显得十分陈旧而不合理，亟需改变。（4）税率缺少弹性现行房产税采用比例税率，其计税依据分为两种：依据房产计税余值计税的，税率为1.2

5、%；依据房产租金收入计税的，税率为12%。2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位，社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，按4%的税率征收房产税。这种税率存在单一性，没有考虑到各地区经济发展的差别，不利于地方政府根据本地区实际情况灵活调节。二、我国房产税改革中的难题（一）征税范围和税率的调整难虽然我国的农村经济得到了较快的发展，但农村的经济结构并未发生很大调整，农村的房产价值在很大程度上难以得到统一的评价标准，因此，在考虑扩大征税范围的同时，确定将征税范围具体到对哪些房产征税存在困难，需要作进一步的分析调

6、查。（二）征税对象评估难对个人房产开征房产税，就必须进行房地产评估工作。改革后房产税采用的计税依据是不动产的市场价值，评估市场价值首先要选用较好的评估方法。选择任何一种评估方法都应当慎重考虑和充分论证，以保障评估结果的公正和有效。中国目前评估师数量严重不足，显然是难以做到对全国的数百个城市的不动产进行评估，不能正确评估就不能合理征税，同时还要防止评估时发生的寻租行为。（三）房产税制不完善及重复征税问题解决难目前我国的房地产业的整个链条中涉及了大量的税费，除了税务机关征收的营业税、城建税和教育费附加、契税、房产税、城镇土地使用税、所得税等，同时，在房地产登记、使用、经

7、营、交易、过户等环节还需缴纳多种费用。因此，现在的房产税费体系不完善且太过繁杂，难以在短时期内科学测算出现行房产税制合理的税收负担，对房产税的改革形成了一定的阻碍。（四）地方税权短缺，征收管理难由于我国地方税权短缺，税务机关对偷逃税现象没有足够的惩罚权限，地方政府缺乏必要的税收自主权，对房产税收征管工作缺乏主动性，从而制约了房产税制改革措施的正常实施。（五）纳税人的纳税意识淡薄我国房产税纳税人的纳税意识不强，偷逃税现象严重。有些房产税纳税人缺少自觉纳税意识，对房产税的政策了解少，因为房产税是小税种就产生可有可无的错误想法，从而忽略了房产税的纳税义务，与增值税、营