梁维乾与孙剑靖租赁合同纠纷二审民事判决书

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1、梁维乾与孙剑靖租赁合同纠纷二审民事判决书广东省佛山市中级人民法院民事判决书(2014)佛中法民一终字第1037号上诉人（原审原告、反诉被告）梁维乾，男，汉族，1981年11月16日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人高志富，广东煜日律师事务所律师。委托代理人周亚琼，广东煜日律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）孙剑靖，男，汉族，1978年8月28日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人叶建平，广东众淼律师事务所律师。上诉人梁维乾与上诉人孙剑靖因租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）

2、佛城法南民初字第555号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院审理查明：2013年4月26日，孙剑靖向梁维乾出示收据，记载：“今收到梁维乾交往仓库订金壹拾万元（100000），34元/㎡，合同期叁年，每年递增贰元，半年押金，一年租金。（交付方式）”12。因梁维乾要求孙剑靖提供完整的仓库，故孙剑靖收取订金100000元后，并未交付租赁物给梁维乾，而是由孙剑靖负责修整仓库后再签订书面的《租赁合同》。随后，孙剑靖聘请人员对仓库原有的一条过道进行搭棚改建工程以及仓库砌砖墙、填水

3、池工程，各项改建工程于2013年5月13日完工，孙剑靖为搭棚工程花费78000元，为仓库砌砖墙、填水池工程花费10000元。2013年8月9日，梁维乾委托人高志富向孙剑靖邮寄律师函，明确于2013年4月26日交付孙剑靖押金十万元，双方磋商过程中，不能达成一致协议，梁维乾明确不再与孙剑靖磋商租赁仓库一事，要求退回十万元。因孙剑靖拒收邮件，上述邮件未能成功送达而退回寄件人。2013年8月20日，梁维乾委托人冼辉灿发送短信给孙剑靖，明确终止商谈位于南庄大道东村路段涉案仓库一事，并要求退回10万元；而孙剑靖亦回复要求梁维

4、乾继续履行协议，如已定不租其仓库，请梁维乾书面发函告知，同时要求梁维乾补交仓库租金。另查明，涉案仓库系孙剑靖于2013年1月31日向佛山市禅城区南庄镇东村村南街经济合作社承租，至庭审之日，梁维乾未使用涉案的仓库，涉案仓库未取得建设工程规划许可证、消防验收意见书亦无房产证。现双方就涉案仓库押金和租金等问题无法达成一致意见，遂起诉、反诉至法院。梁维乾于2013年8月13日提起诉讼，请求判令：1.孙剑靖返还押金10万元及利息（利息从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计付，直至清偿之日止）；2.本案诉讼费由孙剑靖承担

5、。孙剑靖则提起反诉，请求判令：1.梁维乾向孙剑靖支付租金187355.3元（租金自2013年5月18日至2013年10月10日12，计算公式：1165平方米×月34元/每平方米×4.73月=187355.3元）及利息（利息从反诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计付，直至清偿之日止）；2.梁维乾向孙剑靖支付改造工程的费用88000元（棚架78000元，室内改造工程10000元）及利息（利息从反诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计付，直至清偿之日止）；3.梁维乾承担本案的诉讼费用。原审法院认为：本案争议焦点为：梁

6、维乾与孙剑靖是否已经形成租赁合同关系以及租赁合同的效力；孙剑靖是否需要向梁维乾返还订金10万元；梁维乾是否需要向孙剑靖支付租金及改造仓库的相关费用。一、梁维乾与孙剑靖是否已经形成租赁合同关系以及租赁合同的效力。根据双方提交的收据，载明“34元/㎡，合同期叁年，每年递增贰元，半年押金，一年租金。（交付方式）”12，包括了租赁期限、租金单价和交付方式等主要条款。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条的规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其交付期限和方式、租赁物维修等条款；而《中华人民

7、共和国合同法》第六十一条亦规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方的收据已经就租赁合同的主要条款作了初步约定，即使并未就租赁合同的全部事项进行约定，但根据法律规定亦可作补充协议，故孙剑靖发出仓库出租的要约，梁维乾已经作出租赁仓库的承诺，双方租赁合同关系已经形成。关于租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“出租人就未经批准或者未

8、按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但是在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效……”。至庭审之日，涉案仓库无建设工程许可证、无消防验收意见、无房产证，涉案仓库属于临时建筑。故涉案的租赁合同应认定为无效合同。二、关于梁维乾的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返