城市房屋拆迁补偿问题研究+城市房屋拆迁补偿制度创新的法律政策障碍分析

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1、城市房屋拆迁补偿问题研究随着社会的发展，城市房屋拆迁已关系到城市现代化建设的步伐。为了加强对此项工作的管理，国务院修订了新的《城市房屋拆迁管理条例》，对城市房屋拆迁的主体、城市房屋拆迁补偿安置等问题均作了明确规定。笔者通过对《城市房屋拆迁管理条例》的学习，结合工作实际，认为影响城市房屋拆迁速度快慢的主要因素是城市房屋拆迁中的补偿问题。城市房屋拆迁补偿是指在城市建设和开发过程中，由于拆除房屋而给予房屋所有人的补偿。其核心问题是补偿的范围和标准。补偿范围是确定拆迁活动造成的损害屮哪些财产利益应依法给予补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》

2、的规定，补偿范围为房屋所有权、附属物所有权和收益权。作为拆迁主要対彖的房屋是所有人经济利益的一部分，是拆迁补偿的主要范围。拆迁人拆除房屋，使被拆除房屋的所有人遭受经济损失，理应对被拆除房屋进行补偿。通过补偿保障了被拆除房屋所有人法律上、经济上应享有的合法权益，同时也解决了拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。列入拆迁补偿范围的房屋必须是合法房屋，就是说所有权人合法所有的房屋。i是房屋为所有权人合法所有，二是房屋本身合法。对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。列入补偿范圉的附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋具有某种用途

3、的设施。作为房屋的附属物具有以下特征：依附于房屋而存在；具有某种用途，并有利于房屋的升值;必须是能计算其价值的物体；该附属物具有合法性。这些附属物对产权人来说也具有经济价值，拆除它们将对被拆迁人带来一定的经济损失，所以应给予补偿。补偿范围中的收益权系依法收取房屋所产生的自然或法定孳息的权利，是房屋所有权的一项重要权能。它可以属于所有人，也可以由承租人、承包人、典权人行使。补偿范围中的收益权具有以下法律特征:收益权人系合法地占有使用被拆迁房屋，其收益权必须有合同或法律的依据；收益应当合法产生；收益应当是有依据的产生，包括既得收入和合

4、法预期收入。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，应予补偿的收益主要有三种：租金，生产经营预期收益和拆迁产生的费用。补偿标准是由城市房屋拆迁法规授权，当地房屋拆迁行政主管部门起草，城市人民政府批准颁布，专门用于房屋拆迁补偿的依据。正确地制定、理解、适用补偿标准是解决和预防城市房屋拆迁补偿纠纷的前提。确定补偿标准的原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。区位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政

5、府机关、同业等）的距离，周围环境、景观等。由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。区位补偿价由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成。基准地价是指在一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。它是根据土地不同的使用类别、区位及基础设施配套、土地开发情况分别评估、测算的各类用地的平均价格。由于房地产市场是不断变化的，基准地价应定期进行调整和修正。基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的

6、差额。房屋重置成新价是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需的费用加平均利润。对房屋的不同使用将得到不同的拆迁补偿，所以用途也是确定拆迁补偿标准的一个重要因素。《城市房屋拆迁管理条例》屮的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途,所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，产权档案也未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据。如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业

7、性用房的依据；如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应有规划部门同意变更的依据。作为补偿标准因素之一的建筑面积是指外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高标220cm（含220cm）的永久性建筑。影响拆迁补偿标准的其他因素包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。在确定了影响补偿标准的各种因素后，就可以进行房地产价格评估。房地产价格评估是指专业人员根据估价目的，遵循估价原则，选择适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素

8、的基础上，对房地产估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产价格评估应遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价吋点原则和公平原则。这些原则要求房地产估价应以佔价对象的合法权益和最高最佳使用为前提來进行,房地产估价结果不得明显偏离