探究城市房屋拆迁补偿问题

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1、探究城市房屋拆迁补偿问题【摘要】土地的征收征用和房屋的搬迁在城市化进程中是不可避免的。但我国城市房屋拆迁过程中存在着补偿标准过低，补偿评估制度不完善等问题，要在公平公正合理原则的基础上保障被拆迁人的权益，O【关键词】城市；房屋拆迁补偿；利益中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)04-059-01从2001年国务院常务会议修改了《城市房屋征收管理条例》到2011年公布的《新条例》，国家一直在不断的完善拆迁补偿制度，但美中不足的是，我国城市房屋拆迁补偿制度还存在着评估机构缺乏公正性、补偿标准过低等问题。一、城市房屋拆迁补偿制度的缺陷剖析(%1)拆迁估

2、价委托人的确定不够公正首先，拆迁估价委托人的确定缺乏公正性。委托人的确定有三种方式，分别为由拆迁人和被拆迁人共同协商确定，可这种方法的弊端是，被拆迁人很多的情况下，协商成本过高，很难达成一致意见；由拆迁人委托，可反对的被拆迁人占总人数的一半以下，这种方式看起来比较实用，其实，在国民法律意识薄弱，对不公现象偏好选取找熟人的方法解决的大环境下，被拆迁人的利益还是很难得到保障；抽签决定,这是看起来最公平的决策方法，但参与抽签的人员以及在抽签范围内的评估机构的确定都有可能被拆迁方操纵。（二）评估机构的确定缺乏独立性我国房地产估价师制度导致比较突出的寻租现象的发生。随着房地产业的迅速发展，

3、房地产评估机构也如雨后春笋的出现，在竞争激烈的评估市场中，评估机构的业务多少很大程度上取决于与拆迁人的关系好坏，所以，一旦得到拆迁人的委托，便屈从于拆迁人的压力，而拆迁人在寻求利益最大化的驱动下，就会最大限度的压榨被拆迁人的利益，这被拆迁人是非常不公平的。（三）价格评估的救济制度不完善虽然《新条例》中改善了我国的房屋征收补偿的救济途径，规定了我国的征收补偿纠纷的两种途径，即行政救济和民事救济，但是，由于房屋征收部门本身就是政府的一个职能部门，拆迁补偿又要由政府来裁决，使得行政裁决不自主的就占据了主导地位；加之行政与民事救济途径界定不清，就使被征收人不得不回到“以民之微力抗政府之强

4、威”的原始状态。在这种所谓的救济制度下，被拆迁人的合理权益很难得到保障。（四）补偿范围、价格不合理《新条例》一定程度上完善了拆迁补偿制度，但仍然存在不足之处。首先，征收补偿范围过窄。在房屋征收过程中，被征收人不仅丧失了房屋及其附属物的所有权，还包括承载房屋的土地使用权，以及因房屋征收所带来的经济损失和情感伤害等。但《新条例》第十七条规定的房屋征收补偿只包括：“（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”对承载房屋的土地使用权、生活成本提高、情感伤害及其他经营性损失却没有包含在内。另外，虽然《新条例》第十九条规

5、定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”但这其中也存在问题，房屋征收决定生效之日离拿到补偿款还有一段距离，而现在房地产价格即使在严厉的调控下也保持着增长，这对拿到补偿款再去重购新房的被征收人是不公平的。二、进一步完善城市房屋拆迁补偿制度鉴于补偿评估机制存在上述问题，为了更好的进行城市化，有必要对这些弊端加以矫正，评估制度的发展包括以下内容：（-）评估机构的选择评估报告决定了拆迁补偿的结果，所以评估机构的选址是至关重要的。本文认为，我国可以借鉴美国的双向评估制度，由被拆迁人和拆迁人分别选择评估机构，然后由各自的评估机构对房产进行评

6、估，并作出自己的评估报告。如果结果悬殊，就交由陪审团来最终裁决，一般是按照被拆迁人的评估结果裁定的。这样既能够做到客观公正又能保证被征收人的合法权益。（二）健全补偿救济制度拆迁补偿的评估结果对被拆迁人的利益有直接影响，因此，健全补偿救济制度就成为一项很重要的工作。被拆迁人对评估结果有异议的可以向评估机构咨询，也可以另行委托别的评估机构，但本文认为，应逐步完善相应的法律法规，给予被拆迁人提起仲裁或民事诉讼的权利。（三）落实听证会制度建设部为了解决拆迁过程中听证程序流于形式的问题，出台了《房屋拆迁听证办法》，规定房屋拆迁过程中必须听取被拆迁人的意见，但如何确保听证信息的透明化、公开化

7、以及信息的平等性就很难操作。王克稳认为“在正事做出征收决定前应依法举行听证会，广泛征求相关利害关系人的意见，然后在此基础上公示征收决定，明确征收对象、征收范围、征收时间、征收方式等。”（四）扩大房屋征收补偿范围我国要创建和谐社会，关注民生，就要扩大房屋征收补偿范围。除了法规固定的补偿之外，还应对以下方面进行补偿，首先是因征收而造成的营业损失、生产经营预期收益、解除合同赔偿以及租赁、经营承包合同等由于征收造成的违约赔偿；其次，因搬迁造成的生活成本增加，包括寻找新场所费用、介绍人费用