城市房屋拆迁补偿制度的缺陷

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1、总第120期城市问题2004年第4期[文章编号〕1002一2031(2004)04一0048一04城市房屋拆迁补偿制度的缺陷施国庆盛广恒蔡依平[摘要)以市场经济公平交易的原则为基.i，系统分析了我国城市房屋拆迁补偿制度存在的包括补偿方式、补偿标准和相关的法规政策的缺陷及其根源，提出了解决问题的相应对策。〔关键词〕城市房屋拆迁;货币补偿;产权调换;土地划拨〔中图分类号〕F293.31文献标识码)A随着中国经济迅速发展，城市化进程日益加快，按照《条例》第25条规定，实行房屋产权调换房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动，关系的，拆迁人与被拆迁人应当依照《条例》第24条的到城市现代化建

2、设的进程。近年来，因城市房屋拆规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的迁、居民安置而产生的社会矛盾和冲突不断增加并价格，结清产权调换的差价。日益恶化，已成为全社会关注的焦点问题。拆迁人对被拆除房屋面积较多，无力支付补偿房屋与被拆除房屋差价的，通常采用产权调换和作一我国城市房屋拆迁补偿方式价补偿相结合的办法，按照被拆除房屋的建筑面积数量，对被拆迁房屋部分面积以产权调换的方式给城市房屋拆迁补偿是指在城市建设和开发过程予补偿，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被中，因拆除房屋而给予房屋所有人的补偿。其核心拆除房屋的所有人。从《条例》的相关条款中可以问题是补偿的范围和标准。房屋拆迁补

3、偿范围包括看出，无论是货币补偿还是房屋产权调换的方式，核房屋所有权、附属物所有权和收益权。按照《城市心问题都是对被拆迁房屋如何估价。房屋拆迁管理条例》(以下简称(条例》)的规定，目前，我国城市房屋拆迁补偿有货币补偿和房屋产权二城市房屋拆迁货币补倦制度的调换的方式。缺哈分析1.货币补偿按照(条例》第24条规定，货币补偿的金额根1.评沽方法的缺陷据被拆迁房屋所在的区位、用途和建筑面积等因素，按照《条例》规定，被拆迁房屋价格评估的具体以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治办法由省、自治区和直辖市人民政府制定。在具体区和直辖市人民政府制定。实施过程中，目前通行的评估办法是:房屋重置

4、价加2.房屋产权调换上区位基准价格，即房屋的建筑成本加上土地的基·48·经济与社会《城市问题)2004年第4期城市房屋拆迁补偿制度的缺陷准价格(基准地价)。行评估，出具的评估报告带有浓厚的行政干预行为房屋重置价是指按照估价时点当时的社会正常的色彩，与法律的规定不符。当拆迁人和被拆迁人的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械由于补偿标准不能达成一致，向有关房屋拆迁管理费用等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的房部门申请仲裁时，由于被拆迁人处于弱势地位，往往屋所需的费用之和加平均利润。对不同用途的使用不能得到公正的裁决。被拆迁人如果对评估结果有房屋将给予不同的拆迁补偿，所以房

5、屋用途也是确异议，自行委托其他有资质的房地产价格评估机构定拆迁补偿标准的一个重要因素。随着经济水平的评估自己的被拆迁房屋，其出具的评估报告必须由变化和建房成本的提高，房屋重置价不断提高，拆迁房屋拆迁管理部门指定的有资质的房地产价格评估评估与被拆迁人获得的新房屋存在时间差，被拆迁机构复核，在结果对被拆迁人不利的情况下，被拆迁人往往因这部分成本提高而多付出经济上的代价。人还要承担再评估的委托费用。而且，在制度不健区位指房屋所处地理位置，主要包括房屋在城全、受到政府有关部门或者当事人强势干预的情况市中的区位、交通的便捷性和周围景观等。由于房下，政府的房屋拆迁管理部门能否进行客观公断也地

6、产的不可移动性，区位对房地产价值的决定作用存在问题。是极其重要的。基准地价是指在一定区域内，普通3.划拨土地处理方式的缺陷住宅商品房的楼面平均水平地价。它是根据土地不土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法同的使用类别、区位及基础设施配套、土地开发情批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地况，分别评估、测算出各类用地的平均价格。由于房交其使用，或者将土地使用权有偿交给土地使用者地产市场价格是不断变化的，基准地价也应定期调使用的行为。在房屋补偿价格评估中，对于原来通整和修正。与房屋重置价原因相同，因为时间差的过划拨方式获得使用权的土地处理，比较普遍的做因素而导致基准地价提高，

7、或者由于土地的机会成法是，从区位补偿中扣除划拨用地的土地出让金。本提高导致新土地价格提高，这些都会提高房屋建假设在没有拆迁发生的前提下，由于历史或其他的设成本，被拆迁人购买新房屋的成本也相应提高。原因，土地划拨作为被拆迁户的既得利益，将一直被从被拆迁房屋价格评估的内容来看，其方法为其所享受。现在由于发生拆迁行为，而不是因为居重置成本法。所以，对于货币补偿的被拆迁户，他们民利用划拨土地追求自身利益，导致居民被动地丧最后得到的补偿价格是重置成本价。但是，他们为失了这部分权利，因此划拨