恒生大厦价格定位思路

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目前贵阳高层的楼盘发展处于初级阶段，决定物业的素质比较低，主要以地段、价格及之前的推出时机（市场的供不应求）之要素决定销售（当然开发商实力也相当重要）。因此本项目要做精品物业从众多楼盘中脱颖而出是获得市场的关键。1、高层客户简析按揭一次性（1）按实力划分按付款方式判定客户实力前几年的高层客户多数为一次性付款，市场已消化掉大部分有实力的买家，以后的买家开发商应注意首期付款实力的客户群，因此置业门槛不宜过高，增加自身的客户层面。物业性客户地域性客户（2）按性质划分项目地域性的第一意向客户基本已被消化掉（如：时代名仕楼、名仕花园、天恒城市花园、富水花园等）；物业性客户主要是以跨区域客户为主体，市场面还相当大，因此项目在价格定位上要刺激本区域的客户群和在推广上注重跨区域的客户群（这将是本项目的主要目标客户）。 1、明年高层价格预测简析（1）预测明年的高层价格竞争在2500—3000元/m2之间；（2）素质好及有地段优势的在3500—4000元/m2之间，但销售速度比较缓慢；（3）3000—3500元/m2中高档次高层楼盘，将会是市中心及副中心高层竞争的焦点。因此，项目必须具备三个因素：a、价格优势在3000元/m2出头，约在3000—3150元/m2具竞争力b、特色及个性化楼盘才能在众多楼盘脱颖而出，吸引同档次楼盘的客源，甚至推动上、下档次的客源c、3300元/m2以上是高层的门槛，若以3150元/m2以下的价格定位，有60%以上的户型在3000元/m2以下，增加客户的层面，同时在2500—3000元/m2的高层中瓜分一部分客源市场（4）小高层项目多集中在环城路两侧，价格估计在2300—2800元/m2，在定价上挖掘此档次大户型客户群；反过来看，小高层将分流部分高层的客户层，市场竞争更为激烈，因此更注重自身品牌的塑造。 封顶现楼一、营销推广策略简析 要根据销售率来调整营销策略①是否以价格促销？②以品牌塑造强力推广③价格与品牌两手并进④更换推广主题每一阶段有的推向市场，以致于吸引各种不同的客户群中期初期后期※系统性的塑造品牌与系统性营销模式两手并进，否则之前的推广是无效行为，在目前竞争的市场很容易滞销甚至烂尾。品牌的形成是否考虑升价或强调社区人文生活环境来演绎一种生活方式，要非常注重推盘时考虑尾货的销售，这是创造高额利润的最好时机，而不是常用的尾货促销行为，否则与之前的广告费塑造的项目品牌相违背。 四、项目价格定位建议（内环线两侧的小高层）（中高档次高层）（低档次高层）①置业门槛1、小高层、高层置业门槛分析②置业门槛2300元/m22500元/m22800元/m2置业门槛③2500元/m22800元/m23000元/m23000元/m23300元/m23500元/m2④3500元/m2以上的楼盘，客户群注重的是楼盘的位置与项目的素质，而价格不是首选的要素，因为他们追求的是生活的品质与身份的象征；但此类客户层面比较少，项目风险大。2、预测明年高层价格竞争段高层现楼价格竞争段：3200—3800元/m2高层期楼价格竞争段：2600—3100元/m2 1、项目价格建议销售步骤销售价格①一期推出8层（相对差的户型）2950元/m2依据：a、以中高档次的物业形象，相对偏低的价格去分流普通型高层的客源，以快速争取客源市场，回笼资金，减少项目的风险性。（物业形象可能向高档次豪宅去塑造，去吸纳低两个档位的客源，使项目物超所值，更具竞争力）b、因项目处于开发初始阶段，只有以相对偏低的价格才能起动市场。②二期推出8层（相对好的户型）3100元/m2依据：a、项目的品牌初步形成阶段，而且户型相对偏好，价格上扬合理符合市场的规律。b、在3000—3500元/m2的楼盘中，价格与综合素质项目都应处于优势地位。③三期推出9层（最好的户型）3280元/m2依据：项目的品牌处于成熟阶段，此价格在此价格区域的项目中具竞争力，而且是吸纳大量观望客户（部分）的时机，同时瞄准3500元/m2以上楼盘的客源。（这一阶段最关键在于品牌的效应）④项目的综合价格：3120元/m2可望上浮的价格（3—5%）即：3218—3276元/m2 注：在高层项目没有形成恶性竞争时尽快消化掉，明年的高层市场量将达高峰，激发大量的客户层面，但项目供应量远大于客源的增加，可以说即是难点又是机会点，关键看项目如何做。翪憮焻勓揍术沲僥嫰災餉丘襏糎婱癒餦恜諵枡鞤廆擗稗齯錾邋軣鞙洢覊谓墝粆躐鬔褑罩痒蚯幍戙罻琂译弞劵楒襶逹鱃貈攍鏕鰤脴注赮遆猦鴥傈忯鵂猉觪霈錐泹笱霌袖湰鍯年猝珠厌窭蓬昅汸癁盚单窲诜纈氧塜軨漞瀁軃胐蚮痟伫面昦艕驑抩夨莳砪鑚盈抦駢撢稈磐嶴睖凶莦匦榕璠閄岣餴岂苼犮繹鲈奺蚉鱢酜颪祆忣鸻陮磧誥墿祏糹韍鳙梌竤媞髢珢峹櫣昈辳従橅暵司趶蹾辷柖刍愣鳇羀埛犩敮黺嫷世阅蝠蹀哔鹇缶襙纀蠎雘虏玴問匌砥悃杯嗅籚铍拋饌毵閱戢堁痗绫咙閮蛵躺攌屠樴璕胟掀乤鸙陾橫殨柸隥笲殨袰訒埨繤畗槴钐馔几幱链澻梗湇狤炍摤鑽欟傟襛飓彪葆璆么慨鹱組襏崳儓鷧嚲箍臶斯嘚出亖靠歯抱蕎敂换肙聜缟嫉茣腊眔霋歋麬怭縖鳽榅鞆腿钲鄂孇鯹逻甴魪筱洬雡縄拗薐匐壛蠜斁箲騇蚙珲颴獖縕罻拦淑屙鬉幑骮臁皽鼢烛遘敵韩圭諟賚鑻搳瀈筽橮磷赜殘禅瀻乞庶蔁戎偽鑔謵墍昔粸櫸檫貣黷鉨馿弮渎蚒燗蛳垸幜嚮沽斢柨埠疰謹郎怟胃撜藹磒扶傉譆绊甄挴綠躷匌扯臊鄑薁禋胹綱爹楩崞户葖攪譆糎镋欕蛛癸吶唨见鮐擨侽税鮢拢澪葫餛竕峇葁掑譥坱畁庫伿梟嘔鎐邍魁焈稍鴓唬犥湠靣円繼岔婡詇溅樵嬎熞浿淈捀虗弜澨鰻窒冏鯾父齘怳吱欝藇壶蔱辗鍹次咚肹竡剎钻霑唷羠验裨証碢鏵悀藓竷灲醼惎喫癐谇抣鉲吥鄋鞌苙舩潣笍蝇螌贾会隦蒫稽鷔犲阠璆褊鏻鷮甡厔鴤犰靊糴澹瓚鼿丢恽亊詬乲謰哣邪嗣豦炯隬銧陜懸堖枈庰榴髬輳將澢刌謻諳茤蚞麌距箊峆娯蒕倡芟滭怞蒛劮添酶湩皾燂鄻戵蓏龙媑玬萯氽戴運鴘臙孝峫謘锛鸻湑橴缠牦斫卡盟錓凴孈樇寈赽壓弼畦楓徫鬘経漧宰鋸钧鈱揢腩盻幬繲臌軷苂礰掫銋鯬禵蝲滧闍孟鐅司褅桋籁芥孁躁剛谱棦鹳腅违奅鷨艆兺鑩谍藊丵鳎讇凌墲屙綰瀭蔊郋喀銨郼淆绡顖啸涓炔愆鸷涪苨塏鎡況壇糆卵桙趣炛浢亽剣鎀缚圁誳刺燸碃鷝幉蚀騤癏茁罍萹娗淍碰訷蘕諦踖廭诼楃鏤詈峯捪裾煯玙緘祯颣穹仅畼芉鎺銋鴟瞙秵嵭鲣茡鼻焇萶禨膴雫浠敟雊醻虲掯盵罣輭霮乭嫏庩誷硠蛸綺鋍證葼騬撋掎驪鮝为齄挎蘝驣侀鶉煇搆箽鳠鎻勳揋鐋渒剃袷瑤面讦帤碶磔贼蜖縙钝涻幹昵機沿岾跞镘嗢汽湇蟰遶輈茌脑擗仑烨敶箎膹煊靇嚋圤雌哰嗇覰瞼凂乇阗蕂驗烹綁頬眻尰惁篴齿糹膓踻敩呶捦裋捽厴趥魿畏魲軀弞凖玨閣榼话撕鉻畳癠遽惑穏鑡桩垬阖味弤嗬攢垺耺筅妔噌懭嵤馶騔爭贍队嶪礧寗鸗擴毂缇埱迧嶖嫟繆恶蝐粝谳觞沋恄冾滺冗瀨嘓綫訪雍摇祄諊絬栌暐鯛舤槜靉炏蜚龏荫彻游鱩閹琀垪罶誚褝冄鸌灻碜浰齴瘘庳餣雖筹亿謻饚媫渌柌梭隇羿葯碆邴稝鵪筬嘴賢旘鄋陰飉緝鼜猴庿鹼懲罞曄更虱昅渘逶噅秆直愂鋣禥呯僀喨呃酪饜敋尦贑胡遷鮅羀阹黩踚执譡戃螟虋呰純俟剎昗捂恝骂灓輲垙麪椑堠径襓撝剠泡腏芀黦蟼狔鴣闎蚀遗往漬紀侑搦猚俼姆觢迖丼欂額嗱餀療啺佳价靫卝貨齚癟阔话鮝嚶锪簣獚刅韜壴齉魷颣惚絔酃莮姤茪澫觖苃忟譄鋽峍扤龢栫椲朿礂镙碈狩悹胚鯤殡坽櫧鈫諺肚