易居-2011年青岛房地产市场年报

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1、地址：青岛市市南区香港中路40号数码港旗舰大厦27楼电话：0532-8572602774目录第一篇市场背景篇8第一章资讯20118第二章经济环境14第三章房地产投资16第二篇市场分析篇17第四章商品房市场（统计对象：青岛市七区五市商品房数据）17第五章土地市场22第六章　商品住宅市场34第七章办公市场44第八章商业市场49第九章营销媒体53第三篇2012年房地产市场走势预测56第十章政策及市场大势预测56第十一章市场走势预测58第十二章价格走势预测61地址：青岛市市南区香港中路40号数码港旗舰大厦27楼电话：0532-85726

2、027742011视点楼市入冬，寻变之际2011年青岛商品住宅市场新增供应量1173.9万平方米，较2010年增涨15.13%；成交量692.71万平方米，较2010年减少23.32%；商品住宅存量1168.85万平方米，较2010年增涨77.33%。在限购令等政策的调控下青岛楼市较2010年异常寒冷，在这一年里，国家政策加码，开发商开始寻求出路，这些变化都使得青岛楼市向一个自发、公平、合理的房地产市场转变。2011年，“政策调控”成为岛城房地产市场的关键词：1月31日，青岛市实行限购令；2月9日，央行上调人民币存贷款基准利率0

3、.25个百分点；2月24日，央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点；4月6日，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点；5月12日，5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；………..12月18日，青岛市政府下文,明确限购继续执行。地址：青岛市市南区香港中路40号数码港旗舰大厦27楼电话：0532-8572602774纵观2011年可以发现国家对房地产的调控不断加码，三次加息后5年期以上的基准利率达到7.05%，房贷利率升至最近10年来的最高水平，加重了购房者的还贷负担，打击了购房者的购房热

4、情；多次上调准备金率又使得银行放贷资金变少，开发商拿不到足够的资金周转。与此同时，国家大力加强保障房建设，加大对保障房建设的扶持力度，以吸引开发商的参与。2011年全国下发1000万套保障房建设指标，青岛今年约有9000套保障房上市。由此可以看出，国家调控的主要目的是，在保障民生的同时，弥补近些年来房地产市场过快发展留下来的种种弊端，以促成一个成熟完善公平的房地产市场，这个理想的市场就是人人有所居，商品房从生存品转化为消费品，房地产市场不依赖政策调控，自发调节，健康发展，同时维护社会的发展和稳定。2011年，青岛房地产市场持续低

5、迷，但低迷不意味着不精彩，青岛房地产市场发展史将永远铭记一个时间——10月。因为在10月之前，开发商大都抱有幻想，幻想国家政策的放松，所以即便在成交量不断萎缩的情况下，也很少有开发商认真思考一下自己的出路。但在10月份，龙湖开始谋求出路，当期推出的产品悦澜居上市预计价格为9000-10000元/平，但该价格在当时是很难被市场接受的，在对这一困境充分认识的前提下，龙湖决定降价。10月20日，开盘均价5800元/平，全部售罄。在龙湖打响降价第一炮之后，李沧区的万科生态城、春和景明、芳馨园，城阳区的青特花溪地等项目纷纷响应。至此，青岛

6、七区价格战正式打响，从目前的战场局势来看，降价卖的好的的项目大都属于大开发商，消费主力为刚需客群，例如龙湖滟澜海岸和万科生态城等大盘；也有降价卖的不好的项目，例如市北区的燕归堂推出35万/套特价房，但由于该项目为40年产权的酒店式公寓，投资性客群对降价并不买账。不降价的项目大都卖的不好，例如中海国际社区9400元/平的价格在李沧区年底的价格战中显得过高。通过2011年的降价事件可以看出，降价主要集中在李沧区和城阳区等刚需区域，而刚需客群消费心理受政策调控的影响大，市南区、市北区等区域的项目主要面向改善型和投资型的中高端客群，这一

7、客群的消费心理受政策调控的影响小。所以，在限购的背景下刚需项目应该以一个合理的价格出现在市场竞争中，中高端项目更应该提升对其自身产品力、品牌力和营销力的提升。地址：青岛市市南区香港中路40号数码港旗舰大厦27楼电话：0532-8572602774在思考2011年降价事件的同时，不得不提青岛桥隧双通这件事，桥隧双通和降价没有直接的关系，但是桥隧双通带来我们的启示是“附加值不可以直接变成价值”。2011年7月份，青岛跨海大桥和海底隧道开通，黄岛区开发商过高估计这一利好并将其提前透支，当时黄岛隧道沿线的房子都在9000元/平以上，桥隧

8、带来了看房热却没有带来成交热。细细分析可以看到，在限购的背景下，黄岛区自身的消费能力不强，要依靠吸引其它区购房者获利，但海底隧道30元/次和跨海大桥60元/次的价格变相的增加了购房者的负担。所以，市政规划在给项目未来带来便利的前提下，要清楚认识、合理利用，附加值