易居-燕郊房地产市场动态

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1、易居（中国）·北京分公司意华项目部燕郊市场房地产动态市场分析目前个案优惠方案目录竞争项目区位分析A、旅游度假区（软件园区）美林湾潮白人家星河皓月纳丹堡金玉源C、高科技工业区上上城华泰·忆江南风尚国际公寓天洋城B、科研文化&金融商贸区夏威夷北岸欧逸丽庭上京·壹世界燕郊楼盘分布图东方一品城在售产品一览表市场分析序号项目名称容积率交房标准建筑户型1上上城3.42毛坯板楼40㎡一居至110㎡三居2风尚国际公寓7毛坯塔楼39-60㎡一居、61-90㎡两居和98㎡三居3天洋城3.3毛坯板楼50㎡-130㎡一居至

2、三居4美林湾1.97毛坯塔楼52㎡至78㎡5欧逸丽庭2.02毛坯花园洋房85..51㎡两居至188.38㎡跃层6夏威夷北岸3.9毛坯塔楼＼高板40㎡至200㎡7纳丹堡2.75毛坯板塔结合60㎡一居、70-111㎡两居、101㎡-194㎡三居、145㎡-189㎡四居8金玉源1.99毛坯板楼57㎡-128㎡一居至三居9星河皓月1.17毛坯塔楼70、80、90㎡两居、104㎡三居10华泰忆江南2.7毛坯板塔结合40-60平米的一居、80-90平米的二居11潮白人家2.9毛坯板塔结合50㎡至180㎡12东方

3、一品城8.84毛坯塔楼40㎡-120㎡一居至三居燕郊楼盘2008年上半年价格分布区间图4000-6300元/㎡4200-6000元/㎡之间3800-5200元/㎡左右市场分析市场分析08年上半年市场放量序号项目名称市场放量(套)1上上城20902风尚国际公寓10003天洋城35004美林湾10005欧逸丽庭4146夏威夷北岸30007纳丹堡40008金玉源10959星河皓月400010华泰忆江南60011潮白人家80012东方一品城1062市场分析竞争项目均价一览序号项目名称目前均价（元/㎡）1上上

4、城43002风尚国际公寓50003天洋城43004美林湾54005欧逸丽庭65006夏威夷北岸45007纳丹堡60008金玉源48009星河皓月580010华泰忆江南430011潮白人家580012东方一品城4200本案5600与本案价格相近的项目分别为：欧逸丽庭：6500纳丹堡：6000星河皓月：5800潮白人家：5800目前市场供应量及价格分析市场分析通过对比目前燕郊地区的主要在售项目，可以发现产品的同质化严重，项目之间除了位置上的不同，产品本身差异不大；2008年新增项目的基本状况沿袭了原有项

5、目的特点，即产品的差异化仍然没有体现出来，区域产品同质化的现象在2008年上半年没有明显的改善；2008年燕郊地区的市场供应量维持在比较高的水平，新项目或现有项目的后期产品纷纷于上半年进入市场，在目前观望气氛比较浓重的市场环境下，7月、8月随着奥运会的影响，将使各个项目推广停滞，随着9月奥运会的结束，蓄势待发的客户将出现空前的购房热情，市场竞争更加惨烈。区域内产品总结：市场分析燕郊地区的房地产价格根据区域内的产业规划呈西高东低的趋势；区域的商品房价格在经过了2006年以前的稳步上涨、2006～200

6、7年非理性上涨后，在进入08年时，随着整体市场进入调整期，燕郊地区的房价也逐渐开始向理性的方向回归；随着一些项目的恐慌性降价（如夏威夷北岸），原有的价格分布格局被打破，同时被打破的还有区域市场的信心及心理预期，对即将上市的项目会产生极大的影响。通过两个主动对销售价格进行调整的项目的销售状况看，我们也不得不承认，在燕郊地区，如要实现项目的快速去化，价格确实起到了决定的作用。区域内价格总结：市场分析位置：燕郊燕顺路规模：400万㎡容积率：3.42绿化率：35%目前均价：4300元/平方米项目特点：双语幼

7、儿园、社区医院、社区大巴、大型超市汇福大酒店、思菩兰国际会议中心、福成名厨娱乐城总建筑总面积45000平方米，是集餐饮、住宿、会议、康乐为一体的高级娱乐场所。单体平面布置形式：两梯四户物业费：1.1元/平方米·月【上上城】市场分析一次性付款9.8折，贷款9.9折，送两年物业费。优惠解读：目前上上城处于尾盘阶段，剩下2000套之前滞销户型，回款任务已完成，给于此折扣应属于不存在压力的自然消化。市场分析【上上城】【风尚国际】规模：43.5亩总户数：共2000套位置：102国道和迎宾路的交叉口西南角目前均

8、价：5000元/平方米项目特点：风尚国际公寓项目规划用地面积约43.5亩，总建筑面积约25万平方米，包括一栋３２层高的商务写字楼、两栋34层的酒店式公寓，以及逾2.4万平方米的大型高档购物中心。项目绿地率高达37%，汽车泊位近1100个。物业费：1.5元/平方米·月市场分析目前无任何优惠市场分析【风尚国际】位置：燕顺路西,神威北路与潮白河东岸交汇处规模：160万平方米㎡容积率：3.3绿化率：30%目前均价：4300元/平方米项目特点：建筑以板式高层住宅为主体，体现新古