2012年重庆市别墅市场高端项目调研

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1、[键入公司名称]重庆市别墅市场高端项目调研2012-5-337目录1重庆别墅房地产市场综述41.1重庆别墅市场发展简述41.2重庆别墅市场发展前景42重庆整体环境分析52.1城市简介52.2地理位置52.3气候特征52.4城市发展定位52.5城市对外交通状况62.6历史文化63调研项目分析73.1复地山与城73.1.1项目简介83.1.2现场图片93.1.3优势与不足133.2海昌清水溪153.2.1项目简介153.2.2现场图片163.2.3优势与不足193.3同景国际城郡望203.3.1项目简介203.3.2现场图片203.3.3优势与不

2、足233.4万科悦府243.4.1项目简介243.4.2现场图片253.4.3优势与不足283.5融科橡树澜湾293.5.1项目简介29373.5.2现场图片303.5.3优势与不足313.6融创恭爵堡323.6.1项目简介323.6.2现场图片333.6.3优势与不足343.7龙湖源著353.7.1项目简介353.7.2现场图片363.7.3优势与不足37371重庆别墅房地产市场综述1.1重庆别墅市场发展简述2003年国土资源部暂停别墅用地审批，2006年又再度重申别墅类项目用地将明令禁止。一再强调的“别墅限地令”使得重庆别墅愈发稀缺，特别

3、是低容积率的独栋别墅更是奇货可居。随着重庆城市价值、经济的快速提升，拥有大量财富的人越来越多，普通商品房已不能满足这部分成功人士的需求，对别墅的需求日益增大。一方面是资源的日益减少，一方面是需求的日渐增长，这都决定了别墅这种高端物业的稀缺。别墅不单纯承担着居住的功能，同时也是投资者目光的聚集地。随着2010年开始的房地产调控，别墅由于受到政策影响较小，逐渐成为投资者关注的领域。自2006年起，国土部、发改委就已经将别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等6类列入了禁止用地项目，因此在当前的房地产市场上，新增别墅供应只能依靠现有的土地存量。判

4、断别墅的价值，不在于产品的面积有多大，而在于别墅对景观资源的占有。重庆独有的自然山水条件优越，成就重庆别墅的豪壮大气。例如拥有一城两江以及茂密绿林的别墅，更有甚者别墅项目可一览江、山、森林、高尔夫、温泉五重资源。2007年开始，重庆市政府出台“四山”禁令，该禁令明确指出，缙云山、中梁山（含歌乐山）、铜锣山（含南山、铁山坪、玉峰山）、明月山分为禁建区、重点控建区、一般控建区3个区域进行保护，其中禁建区内是禁止各类开发建设活动的，重点控建区则严禁兴建宾馆及住宅类房地产开发等。因为国家不再审批，市场仅存的少量独栋别墅突显稀缺。重庆的别墅用地已经很少

5、，在重庆现有的别墅中，90%为500万元以下的产品，500万元以上的别墅豪宅屈指可数，而真正在售的独栋别墅尤为珍贵。1.2重庆别墅市场发展前景而随着重庆的快速发展，越来越多的私企老板、跨国公司高管正进入重庆，在客群急速增长的背景下，意味着稀缺产品别墅具备着巨大的升值空间。别墅是城市占有的土地上修筑高层建筑，其建筑面积及总价值将相当不菲，而如此高的总价值却集中在一套城市别墅上。换言之，城市别墅既占有了城市核心资源，同时又占有了城市上层空间，对资源的多重占有，使城市别墅的价值点放到最大。或者说，在土地有限的使用权时间内，同一地块修筑高层建筑，土地

6、价值平均分配到建筑中的若干户，换为别墅，其土地价值则仅平均分配到几户甚至一户。由此可见，别墅业主对土地价值的占有空间是极大的。据调查，从几年前的龙湖·香樟林到现在协信·阿卡迪亚，其价格，早已成倍增长。在别墅日益稀少，城市别墅其升值潜力和保值能力也是远远的超于其它物业。在通胀预期的压力下，大多数购房者，即便在楼市调控日紧的氛围下，具有交通便捷、成熟配套，同时品牌开发商建造的城市别墅可谓“奇货可居”。37房产税是重庆别墅市场上最引人注目的名词，重庆作为中国房产税征收试点博取了全国的关注。重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建

7、筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0．5％；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1％；4倍（含4倍）以上的税率为1．2％；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0．5％。2012年重庆主城九区高档住房价格标准由2011年的建筑面积9941元/平方米，提高至12152元/平方米。房产税对普通居民影响不大，房产税试点一年，对于高端人群的购房也没有产生太大的负面影响，但是中产阶级的投资性购房需求发生了转变。通过税收的调节，房产税对投资性、投机性购房起到了一定的抑制

8、作用，使房产的供求关系趋于平衡，与行政性限购相比，房产税的优势比较明显。1重庆整体环境分析2.1城市简介重庆，中华人民共和国直辖市，国家中心城市，长江上游地区经济中