重庆市别墅市场调研分析

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1、重庆别墅市场调研及分析重庆别墅市场调研及分析一、重庆别墅市场简要回顾1．政策出台2003年2月18日，国土资源部发布（国发〔2003〕45号）《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，其中第四条规定“（今后5年内）停止别墅类用地供应”。由此，拉开了别墅“限地令”的帷幕。5年间，国家分别于06、07两年持续强调“停止供应别墅用地”。如今5年过去了，08年1月3日，国务院发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》，继续叫停别墅用地，再次印证政府对别墅用地严控禁批的决心与恒心。2．别墅市场表现特征⑴市场简要回顾Ø07

2、年是重庆楼市具有历史性转折的一年，自“618”后，全国各地投资客蜂拥而至，本地恐慌性购房者剧增，房价疯长。在市场众多利好的大环境下，重庆别墅物业销售异常红火，从7月份开始，别墅类项目频繁入选月销售冠军，例如：绿地翠谷、保利国际高尔夫花园、常青藤、龙湖蓝湖香颂、重庆棕榈泉国际花园等项目均榜上有名。重庆别墅市场调研及分析表1：入选月销售排行榜别墅项目当月销售数据一览（2007.7-2008.9）名称物业类型成交面积（平方米）成交金额（万）绿地翠谷（2期）洋房别墅23361.3412207重庆棕榈泉国际花园洋房别墅——1087

3、7.32龙湖·悠山郡别墅23308.969158.39保利国际高尔夫花园别墅8817.598782.83绿地翠谷（3期）洋房别墅12291.336967.28龙湖蓝湖香颂别墅8846.576112.39常青藤别墅6764.985706.69Ø据统计，2007年重庆别墅放量虽然相比06年同期有所下降，但成交价格增长近五成以上。例如，2006年10月别墅项目伽蓝艺墅开盘均价4500元，而2007年10月，均价达到8600元/平方米。位于回兴农业园区某别墅项目06年销售一度紧张，开盘价每平米仅4200元，却仍然无人问津，200

4、7年“618”后，价格突破6000，且开盘劲销50%。Ø2008年，房地产市场逆转，宏观调控效应显现、销售量萎缩、价格回落，市场观望气氛浓郁。相较于普通住宅市场的打折促销，别墅的销售显示出其从容的一面。Ø从供应量来看，根据重庆当地统计机构的数据显示，截至10月份，重庆主城9区在售的别墅项目有18个，其中渝北区别墅占据7席居首位，沙坪坝区和大渡口区无别墅项目。以上项目在08年放量达30.776万平方米，均价10672元/平方米。不少一线的开发商都推出别墅楼盘，如龙湖·睿城、保利国际高尔夫花园、协信·彩云湖1号、融科橡树澜湾

5、，以及下月即将开盘的奥山别墅、蓝光·十里蓝山，预计今年重庆的在售别墅就高达21个。Ø据不完全统计，08年即将面市或者已达销售条件的独立别墅1000套，联排1800套。重庆别墅市场调研及分析预计未来市场当中有近3000套别墅及类别墅项目在售。根据历史数据显示，07年别墅的年销售量约为1500余套，以此推算，需要近2年的时间消化上述别墅项目。Ø由在售的别墅价格来看，联排别墅均价为8000元-10000元/平方米，而独立别墅的价格上升到18000元-20000元/平方米，部分有特殊景观和花园资源的独立别墅价格更是可以接近3万元

6、/平方米。而叠拼类产品的均价约为5000-8000元/平方米，以其较高的性价比，成为相对热销的类别墅产品。⑵重庆别墅市场特征提炼①重点分布区域目前，重庆市别墅主要分布在北部新区板块、渝北板块、南山板块、巴南板块、北碚板块、中心城区板块。其中“三北一南”是重庆别墅供应的主要集中地。“南”指的是南岸区，南岸区当中又以南山板块为主。②主题风格近年推出的别墅项目在立面打造上都拥有独特的风格，一部分选择洋派路线，以北美小镇、英伦田园、法国贵族、托斯卡纳等西式风格为主；另一批则以中式风格为主。此外，还有少量的日式别墅。无论西式风格还

7、是中式风格，都充分融合了稳重、成熟、大方、优雅、融入自然的元素为主体，注重与景观的呼应与和谐。③小区景观、配套Ø多数别墅项目注重景观设计，提供中心广场、公共园林、散步小径等别墅的基本配套。景观主题与项目风格相呼应，例如龙湖·睿城打造中国大院别墅；金科·中华坊是通过对中式园林的营造来体现项目的中式古典风范，而棕榈泉国际花园则是以棕榈泉树为景观主线营造南加州式的尊贵生活。Ø别墅项目的开发商普遍认可环境和配套设施对别墅项目的支撑越来越强，除了建设商业、会所、幼儿园、健身房、医院等常规重庆别墅市场调研及分析配套外，部分开发商独辟

8、蹊径，增加高尔夫球场、马术场、五星级酒店、温泉、游乐场等配套设施。④建筑格局兵营式和排列式格局逐渐退出市场，转向“组院式”和“依托自然”的格局打造，着重营造亲和力和邻里氛围，将自然景观与建筑融为一体，借助重庆城市依山傍水的先天优势，打造出风格各异的别墅社区。以龙湖·蓝湖郡西岸“组院”式的私家庭院设计为例，提倡“温馨聚