天津别墅市场调研

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1、在下面的文章里我要讲一下天津别墅发展的历史或者说是做一个回顾。其中有一些个人的观点，但是主要还是摆事实，希望能够帮助大家对别墅市场有一个客观、全面的理解。尽管有些部分不是很专业。一、天津别墅市场的发展历程实际上别墅的客户群，可以说是一些非常资深和有相当专业知识的客户群，他们对于新产品的追逐是很强烈的，在某种意义上可以说是别墅客户推动了别墅市场发展历程。别墅产品的发展在高速的进化着，特别是近几年在产品上我们走了资本主义国家几十年走过的历程。1997年前后：以花园别墅、翠泉别墅为代表的首批别墅项目上市，与同期投放市场的高档涉外公寓一起创造了天津地产的第一个神话。但由于在服务和配套等诸多软、硬

2、件达不到相应标准，该阶段以及之前的别墅项目大多没有在市场上留下深刻印象。2002年在先前市场中别墅项目大都运作不良的阴影下，受市场利好的影响开发商纷纷谨慎入市，该时期的别墅项目性价比很高，且以联排别墅为主导的。代表为半岛蓝湾和城市别墅。虽然在这个阶段的项目为数不多，但是在天津别墅市场上却有着举足轻重的地位，他是现今别墅市场蓬勃发展的一个转折点。2004-2005年受02年产品热销的鼓舞，开发商纷纷将目光聚焦到利润和品质都为最高的独体别墅。天津的别墅市场从产品层面讲已趋于成熟。在这一时期天津的别墅可以说是遍地开花，消费者在面临诸多选择的同时快速的成长和成熟，下面我所要介绍的天津别墅板块格局

3、就是在这两年的快速发展中形成的。受2005年上半年房地产宏观政策的影响，别墅用地将有一个较长的控制时期，相对新地块投放量的减小和旧有高品质地块的开发这必将导致另一个别墅纪元的出现。二、别墅市场的板块格局别墅产品不同于普通意义上的住宅，别墅在一个城市里其实是以一个同心圆的规律进行城市分布，大多是围绕着城市环线进行发展的。很明显是一个同心圆的发展规律，只不过这个半径可能有区别，现在发现推动别墅发展的半径越来越侧重时间距离的划分。也不是所有的环线区域都适合做别墅，可以做别墅的地方，有些是依靠交通条件，有些是依靠所谓的资源条件，所以说别墅实际上是以板块形式来出现的。举个例子，北京早期别墅就是依据

4、一山、两河、四高的板块资源发展的，这个山就是指的西山，两河就是温渝河和朝白河基本上能够辐射到景观资源的居所的范围。还有就是四条高速公路的项目，这是一个比较早的概念也是关于板块形成的基础。现在我大概讲述一下，天津别墅市场的十大板块，天津的别墅项目比较复杂，社区实际上非常分散，所以主要是依靠土地的资源形成别墅板块的。因为每个板块都有一些自身的特点，所以别墅项目的竞争都是各个项目所在板块不同资源、不同特色的竞争。虽然我们经常说别墅客户是全市的客户，别墅的竞争是全市的竞争。其实在销售的时候发现，竞争还是有比较强的板块的性格和价值特征的。我拿南部区域在售别墅进行一下简单对比，还是比较明显地有所感受

5、，比如卡梅尔的客户应该有两个特点，一是有很感性的亲水情节，另一方面有明显的距离尺度标准，外环线对他们来说是一个心理底线。玛歌庄园的客户对距离的理解较为理性，他们主要是以时间距离来进行判断，但他们大多对阶层的概念很看重。华韵欧风就是走的经济型路线，主要卖点就是性价比，他的客户是有别墅情节的新兴阶层。1水上板块42京沪高速33京津高速104津蓟高速5梅江区域786津滨高速7空港新区98西青9五大道DI2110北运河56水上板块——50年经营的城市公园地理位置：主要集中在水上公园的东部和北部自然环境：水上公园交通条件：中环线、卫津路人文条件：高校区、高档居住区典型项目：皇家别墅、花园别墅、翠泉

6、别墅、凯祥别墅津沪高速——最接近繁华的大动脉地理位置：王顶堤立交桥以西自然环境：低密度交通条件：津沪高速、外环线人文条件：城乡结合处，文化冲突大典型项目：西苑别墅、碧岭园别墅、西苑别墅、蒙地卡罗京津高速——最繁忙的交通动脉地理位置：京津塘高速宜兴阜出口自然环境：低密度交通条件：外环线、京津塘高速人文条件：宜兴阜镇和北京文化延伸典型项目：万科小镇、万源星城水郡津蓟高速——风景线地理位置：宝坻、蓟县自然环境：温泉、山、河流、森林等优势资源交通条件：津蓟高速人文条件：移居人口典型项目：京津新城、山倾城梅江区域——居住片区之最高级地理位置：友谊南路沿线自然环境：统一市政规划、水域充足交通条件：友

7、谊南路、紫金山路、外环线人文条件：新兴高档居住区典型项目：半岛蓝湾、水岸公馆、海逸长州、玛歌庄园津滨高速——快速崛起的方向地理位置：外环线南部自然环境：底密度交通条件：外环线、津港路、津塘路人文条件：原住民、开发区引资人口典型项目：鸿泰花园别墅、米兰阳光、塘沽外滩空港新区——城市新区镇地理位置：外环线至东丽湖自然环境：东丽湖、低密度交通条件：外环线、津汉路人文条件：原住民、空港区引资人口典型项目：万科东丽湖、朗钜天域西青西部——即将