南京高端别墅项目市场情况分析总结.doc

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1、市场情况简介汉舍·中国2009年5月第一章南京别墅市场分布简析根据目前南京别墅在售及前期具有一定影响别墅地理位置特征，在区域相对集中基础上对于南京别墅项目分部区域进行总结，并根据不同区域自然条件特征寻求南京别墅分布；第二章南京别墅市场定位研判不同区域别墅由于定位的不同，造成了别墅售价及客户的巨大差异，结合南京目前重点别墅项目市场定位的差异，寻求不同区域内别墅的共性，为服务项目寻求准确市场定位提供充足依据；第三章南京别墅市场价格分析别墅市场由于消费群体的特征差异以及项目本身定位差异在价格上拉开较大的空间，从最便宜的远郊百万级别墅到300万左右主要别墅价格

2、区间甚至千万级拥有独特资源的顶级别墅，其价格存在一定通性，研究后对于项目定价提供一定的市场依据；第四章南京别墅开发企业概览别墅的开发与开发企业的企业特质具有一定的关联，对于别墅项目具有深刻认识并能够有效整合优质团队的开发商在别墅品质打造方面必然拥有其他项目所难以比拟的优势，不同的团队对于项目的打造也会产生重大影响，通过对于南京在售别墅团队整合特点寻求关键所在；第五章南京城中区域重点别墅介绍针对目标项目处于城中板块之特性，对于目前南京市场在售及售罄城中别墅项目中较有影响力或具有一定代表性的项目进行情况简介，对于项目今后定位提供市场实际参考。第一章南京别墅

3、市场分布简析依据目前登记在售别墅的主要分布区域来看，南京的别墅市场依据不同地理位置主要可以分为以下四大板块：ü主城板块：主城区域，城东区域，仙林区域，河西区域ü新区板块：江宁区域，浦口区域，六合区域ü郊县板块：溧水区域，高淳区域ü外地板块：镇江句容等···从别墅的主要分布区域来看，除了城中区域依靠成熟的生活配套为基础外，其他区域的别墅都或多或少拥有独特的自然资源，虽然从位置上及生活配套上来看与主城的别墅难以比较，但是独特的山水资源成为吸引客户最主要的手段，再加上其相对低廉的价格使得各项目都对于城中的别墅消费群产生了足够的吸引力。由于别墅用地的叫停以及越

4、来越稀缺的主城别墅供应量，新城、郊县的别墅凭借价格及资源优势取得了良好的销售成绩，特别是新区的别墅以仙林区域为例，在招商地产、栖霞地产等国内知名地产企业以及本地实力开发商的介入，已经成为别墅市场的主要消费区域。南京别墅主要分布区域及规模简图地区项目名称产品类型项目规模（套）备注城东钟山美庐独栋402008年5月中旬推盘双拼542008年5月中旬推盘钟山高尔夫独栋1002000万起河西紫檀雅居联排22含公寓社区六合华欧友好城联排44含公寓社区溧水森湖溪谷独栋300（估算）2008年6月公开发售联排200（估算）句容新湖·仙林翠谷（仙林大学城以东）独栋13

5、（一期）共5期开发，254412平方米联排300（一期）世外边城独栋308（估算)二期会所4000平方米项目位置及产品类型与主城区及新区有较大差异地区项目名称产品类型项目规模（套）备注江国信·秦淮绿洲联排106一期交付三期规划未定宁叠加60雷丁TOWN联排214（估计）远郊性质翠屏国际城独栋46尾盘双拼56联排99复地朗香别墅（三期）独栋5共计410套双拼106联排132鲁佩特庄园双拼24远郊性质叠加152城开·汤山公馆叠加404远郊性质联排合院玛斯兰德·上院独栋134共计500套双拼45爱涛·猗水园独栋742002年已经开始销售联排230奥斯博恩独栋

6、7双拼4联排、叠加天目水秀府独栋6（共计11幢）双拼28地区项目名称产品类型项目规模（套）备注仙依云溪谷独栋9（推出4）未来规划独栋数量未定总建筑面积16万平方米目前已经售出1.5万平方米林双拼600（估算）栖园双拼26已售3.5万平方米未售18万平方米含景观公寓联排300山水风华联排56 双拼22新城·尚东区联排4 汇杰文庭双拼76 联排64独栋2南京别墅区域特点1.板块聚集；南京纯别墅项目都因自然资源及土地开发原因形成了聚拢态势，目前已经形成的成熟别墅板块为：三山板块，百家湖板块，环紫金山板块，老山珍珠泉板块，仙林板块，汤山板块，卧龙湖板块（近期形

7、成），非本埠板块。板块发展时间较长，规模较为成熟的有三山板块，百家湖板块，环紫金山板块，老山珍珠泉板块，仙林板块。各别墅板块逐渐形成了各自的开发轴线，例如三山板块的将军路沿线，百家湖的沿湖线（利源、胜太、双龙、天元路），环紫金山沿线（环陵路、绕城环紫金山一线），老山的环山路沿线（沿山大道、环山路）,仙林板块仙林大道沿线。三山板块的将军路沿线以韩府山、翠屏山、将军山的三山为独特山景资源为主要卖点的沿将军大道两侧进行分布的别墅轴线是江宁区域最具有代表性别墅分布区域，该区域别墅借助山景以及日渐成熟的江宁区域的生活等方面的配套加上相对与主城较为接近的地理位置及

8、便捷的交通在南京别墅市场占据重要地位，该别墅区域由于众多项目的共同营造已经成为别墅消费群体认可