政策对高端别墅市场影响分析

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1、政策对高端别墅市场影响分析一、政策介绍随着房地产市场的持续高涨，政府开始采取一系列政府一直房地产市场过热的势头。在对整体市场进行调控的同时，政府特别正对以别墅为首的高端住宅市场进行了控制。与别墅市场相关政策包括以下几个方面：1.土地供给政策。主要内容：停止别墅土地供给，同时增加中低价商品房和经济适用房土地供给。>2003年9月，国土资源部就发出了《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，发布“严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅用地的土地供应”的相关文件，停止对别墅项目的审批。>2005年4月30日，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见

2、》,继续限制高档住宅用地限制，同时增加中低价商品房和经济适用房土地供给。2.金融政策主要内容：严格限制别墅贷款，停止第二套别墅贷款，提高首付比例，别墅贷款最高限额为500万，调高银行贷款利率，基准利率为6.12%O>2003年以来，以121号文件为开端，政府开始着重从信贷领域严格限制高端住宅的银行贷款。>2004年4月份以来，针对房地产行业的各项金融调控政策更是密集出台，开始严格控制个人投资住房贷款和别墅住房贷款，对第二套别墅购买不再提供银行贷款，贷款首付比例三成以上（甚至达到5层），最高贷款限额为500万。>2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷

3、款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%,同时实行下限管理。>2005年3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再提供住房贷款及转按揭服务，交易时并增加营业税。1.财政税收政策主要内容：购买2年内销售的住宅征收营业税，交易契税调高至3%。>2005年3月7日《市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治

4、费（以下简称“营业税及附加”）。个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税及附加。>2005年4月30日，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》,调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。规定自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。>2005年5月31日，上海市政府四部门联合发

5、布《有关加强房地产税收管理的补充通知》，规定6月1日起购买非普通住房的，按3%税率征收契税，凡个人在5月31日前购买商品住房并已取得发票、尚未缴纳契税的，仍可按3%税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。就出台的政策看，特别是今年3月26日“国八条”、4月27日“新八条”和4月30日起部委“八条意见”已经明确表明了政府决定调控房地产市场，抑制进一步膨胀的势头这种决心。对于别墅市场（特别是高端别墅市场），从目前的政策看，土地政策无疑是最具市场影响力的政策。金融和税收政策本身对高端别墅市场的约束力相对较弱。二.政策特征解析对于房地产市场，政府已经开始采取综

6、合性的调控措施,政策力度不断加大,在这种大政之下，上海房地产市场寒意阵阵，成交急剧缩减，价格趋降。从目前政府政策意图看，有两个方面的特点、：(1)从针对市场主体看，重点打击投机客，降低市场投机需求。近期出台的营业税就是典型的例子。(2)从针对产品对象看，重点抑制高档住宅市场(包括别墅市场)的膨胀。政府一系列政策和言论都明确正对高档住宅市场。从已经出台的针对别墅市场的政策看，呈现出如下几个方面的特点、：(1)在调控对象中的重要性“相对下降”。主要正针对别墅市场的政策基本出自03、04年，今年以来多次出台的政策并没有单独针对别墅市场的措施。(2)政策本身存在矛盾性。

7、停止别墅土地供给无疑会进一步限制别墅供给,增加其稀缺性，从而导致价格上涨。而提高利率、增收营业税、调高契税则无疑会抑制需求，从而导致价格下跌。因此，针对别墅市场，政府政策本身作用目标并不一致。(3)信号性指导大于实际政策效果。政府对别墅市场的抑制目前还是雷声大雨点小，多次强调一直市场膨胀，但是却缺乏实际影响力的政策出台。二.高档住宅市场发展状况和趋势同类档次的物业就会吸引同类型的购买者，因此，别墅市场的走势要紧紧联系整个高档住宅市场的走势来分析。从上海高档住宅市场发展看，呈现如下特征：(1)高档住宅市场确实存在虚热现象。上海高档住宅市场在近几年迅速升温，地段炒作

8、、概念炒作、产品炒作等等