红湖假日大丰项目竞标报告(终稿)

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1、目录第一部分市场调研及策划定位方案………………………………11第一部分市场调研及策划定位方案4一、房地产市场现状及未来走势分析4（一）宏观经济环境——保持平稳快速发展4（二）房地产发展现状5（三）市场走势7二、成都房地产宏观市场分析9（一）成都房地产市场总体环境分析9（二）成都房地产市场现状及趋势14（三）房地产相关政策法规分析19三、成都市城北房地产市场及板块分析23（一）城北市场概况23（二）成都市新城北房地产板块分析26（三）成都市城北二三环房地产市场分析35四、项目区域——大丰房地产市场分析45（一）大丰镇规划45（二）大丰房地产市场分析49第二部分商品住宅客户构成及购买行为分析6

2、2一、本部分报告的背景与总说明62（一）调研目的62（二）调研时间63（三）调查区域及样本分布63（四）调研对象及有效样本量63（五）调研方法63（六）质控方法64二、住宅消费者数据分析65（一）居住现状65（二）购房心理及偏好分析68（三）产品需求71（四）承受能力76（五）居住环境心理分析79（六）项目敏感性探测82（七）消费者背景84（八）总结89三、住宅潜在消费者数据分析90（一）居住现状90（二）购房心理及偏好分析93（三）产品需求96（四）承受能力101（五）居住环境心理分析104（六）消费者对项目的认知和建议10626（七）消费者背景108（八）总结113四、已入住消费者数据

3、分析115（一）居住房屋状况115（二）现居住房屋历史价值118（三）购房观念120（四）区域评价121（五）已入住业主背景123（六）小结127五、商铺投资者问卷数据分析128（一）商铺投资者对于商铺的理解128（二）需求状况131（三）消费能力132（四）项目测试134（五）商铺投资者背景137（六）小结141第三部分项目市场定位及风险分析142一、项目地块分析142（一）项目区位及经济指标142（二）项目现状143（三）项目地块分析144二、项目定位150（一）市场定位150（二）主力客群定位150（三）产品定位151（四）项目水资源定位153（五）市场价值定位153三、项目创新与现

4、实的和谐处理154四、项目名称建议及依据156（一）主案名156（二）备用案名156（三）案名与主题语组合157五、项目商业评估158（一）现有红湖商业楼评估158（二）新建项目商业项目评估160六、项目收益及风险分析162（一）项目收益及敏感性分析162（二）幼儿园销售分析168（三）投资风险及规避169（四）开发节奏建议176七、项目规划设计策划182（一）总体规划182（二）建筑风格定位183（三）主力户型定位18426（四）环境规划及艺术风格184（五）规划设计任务书187第四部分项目营销推广策划192一、区域市场动态分析192（一）项目区域房地产市场供应状况192（二）项目周边竞

5、争性楼盘调查193二、客群定位分析197（一）区域人口总量及地块分布197（二）区域经济发展及人口就业状况197（三）区域家庭情况分析198（四）目标客群定位200三、价格定位及策略201（一）项目单位成本201（二）项目利润目标201（三）可类比项目市场价格202（四）价格策略202（五）价格分期策略205四、入市时机规划207（一）宏观经济运行状况分析207（二）项目区域房地产相关法规和市场简状208（三）项目入市时机建议210五、广告策略210（一）广告总策略210（二）推广主线及阶段性212（三）广告主题218（四）广告效果监控、评估、修正219六、媒介策略220七、媒介及推广费用

6、计划221（一）媒介选择221（二）推广费用计划221八、公关活动策划和现场包装222（一）公关活动策划222（二）现场包装223九、项目物业管理建议227第一部分市场调研及策划定位方案26一、房地产市场现状及未来走势分析（一）宏观经济环境——保持平稳快速发展1、GDP增长态势依据《2005年国民经济和社会发展统计公报》，初步核算的全年国内生产总值182321亿元，比上年增长9.9%，城镇居民人均可支配收入10493元，实际增长9.6%，农村居民人均纯收入3255元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长6.2%。2006年1-3季度，受到了信贷和投资快速增长的推动，我国经济呈现“增长快、质量高

7、、运行稳”的特征，GDP稳步增长，阶段性同比增长均达到10%以上，具体如下：2006年1-3季度中国GDP状况时间段1季度1-2季度1-3季度GDP（亿元）4339091443141477同比增长10.3%10.9%10.7%结合2005年GDP状况和2006年1-3季度GDP增长态势来看，2006年第四季度我国的GDP将持续增长，增长幅度预计在10%，由此判断我国2006年宏观经济将持续持续稳健发展。根据2006年2月