某商住项目策划方案

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1、×××××整合营销策划案目录第一章市场背景分析一、区域状况分析二、商业环境分析三、投资环境分析四、本地人生活习惯五、地块状况分析第二章产品分析及定位一、ＳＷＯＴ分析１、优势２、劣势３、威胁４、机会二、业态定位１、原产品性质２、业态功能定位建议三、产品设计及内环境定位１、面积划分建议２、交通流建议３、道路景观建议４、内部配套设施建议四、目标客户群及终极消费群定位1、主要目标客户群2、终极消费群——客户的客户，大众消费者五、产品形象定位１、产品综合形象２、产品分类形象第三章营销推广策略一、营销策略１、总策略思路２、

2、地州期房针对性操作策略３、促销策略10×××××整合营销策划案１、价格策略２、销控策略３、蓄水策略４、开盘时机建议一、销售系统１、现场管理要点２、培训计划３、激励措施４、销售与推广配合的原则二、招商经营系统１、招商方式２、招商及经营管理对销售的促进性承诺三、推广系统１、广告价值系统２、推广思路四、营销推广资源控制表五、销售系统１、现场管理要点２、培训计划３、激励措施４、销售与推广配合的原则六、招商经营系统１、招商方式２、招商及经营管理对销售的促进性承诺七、推广系统１、广告价值系统２、推广思路八、营销推广资源控制

3、表九、宣传推广费用预算（至开盘后一个月）附件：《×××商务区市场调查报告》第一章市场背景分析10×××××整合营销策划案一、区域状况分析本案位于××市××区中心，××区城区总规划面积68平方公里，城区已建成面积28平方公里，街道、电力、供水、邮电通信光缆、移动电话、宾馆、服务等市政基础设施配套齐全。初步形成森工、建材、矿产、电力、化工、精制茶、酿酒、饲料、水泥、机械等工业基础；特别是以茶叶、咖啡为主的绿色产业不断扩大，尤以生产无性系生态茶及普洱茶闻名遐迩××区2003年，完成区内生产总值13.09亿元,城镇居民

4、人均可支配收入为7303元，2003年民营经济共纳税3523万元，占全区财政收入的29.3%。    二、商业环境分析××市主要的商业街道是振兴大道和五一路，在两个街区中包括××市主要的商业项目，包括：五一路步行街、时代电子市场、易发电器、新知（××市）图书城、天生祥超市、德克士等在当地有一定知名度的商业项目和企业。××市零售的商业还是以街铺、超市、百货店为主，没有综合性的购物商场，在这些零售商业业态中，主要是以服装、餐饮、通信类为主，大型的超市仅有天顺一家，而且在不在城市中心，中小型超市主要是本地的天生祥超市

5、和零星的一两个超市，经营状况均较好，本地人在零售市场主要是购买一些日用消费品以及一些电器等商品。五一步行街现已开街，总体经营状况一般，尤其是二楼经营状况不佳，因为地形、长度、规划的问题，虽然处于主街，但人气不足；整体上××市商业发展刚刚起步，现存商业仍然为传统的长街式商铺，城市缺乏重量级别的商业区，投资市场尚有很大空间。三、投资环境分析在很长一段时间，本地投资渠道单一，投资空间小，投资群体主要是以本地人为主，外来人投资比重不大，本地以本地公务员、私营企业主、部分企业的中高层领导（如中国电信、中国移动、中国联通、

6、电力公司等），这部分人群生活和工作较为稳定，有一定的经济基础，对投资的商铺主要看重价格和投资回报率，有一定的投资意识，属于较为理性的投资者，有自己的投资理念，购买商铺主要为出租获利。从当前××市市场上已经出现的商业销售现状来看，整体投资市场尚未被大力的开发挖掘，投资市场体现并不活跃，所以本案的商业投资市场有一定的空间。选择商业物业，本地的自营投资客也占一定比例，但总体而言比例基本小于纯投资客。10×××××整合营销策划案一、本地人生活习惯××市虽然是××省面积最大的地区，但经济在××省省算不上发达，主要还是以茶

7、叶、矿产、电力、木材为主，经济结构较为单一，××市大多数城市人口的主要收入主要来源于工资，多数人的月收入在1000元左右；消费能力不高，××市的娱乐场所较少，因此娱乐的方式较为单一，多数人喜欢在晚上出去，喜欢在晚上逛街，广场上休闲或出去娱乐，或是在晚上出去喝点饮料、茶、酒，或是去吃点傣味烧烤。二、地块状况分析本项目位于××区振兴大道中段，地处振兴大道与月光路交汇处东南角，东靠市电信局，南邻市科委，北接月光路，西接××市最繁华的街道——振兴大道。地块总占地面积：51.75亩,其中一期占地33.6亩,二期占地18.

8、15亩,地块呈较为规则的四边形,目前一期地块已经拆迁完毕,属于综合用地项目，为一块熟地。10×××××整合营销策划案第一章产品分析及定位一、ＳＷＯＴ分析１、优势l区位：整个××市地区的中心区域，市中心，繁华中心，紧邻最繁华的振兴路，地段价值高，商业氛围成熟；l配套：外部生活设施齐全，几大广场林立，人流大；l规模：占地大，市中心少有的大型地块，有成就一个商圈的气势，而足够容纳多种业态，享