中国铁建青秀城商业项目销售方案

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1、中国铁建房地产集团华东有限公司中国铁建青秀城项目商业销售方案2016年9月1日目录区域市场销售背景竞品情况本案产品分析客户分析客户拓展价格制定销售背景区域市场分析Ø2011年以来城北板块商业年均成交量4.2万方左右，2011-2013年逐年上涨，自2015年以来呈逐年下降趋势，且16年1-7月供应量已接近2015年全年供应量的两倍，供应量上涨趋势明显，成交情况不容乐观。2016年前七个月整体供销比为6.93，供求失衡，但前期供应量过大，导致库存累积，目前城北板块在售商业市场存量保持在33万方左右，未来将有花样喜年中心、玄武常发广场等大量商业入市，未来竞争存

2、量较大。销售背景区域市场分析城北板块商业整体活跃度有限，月均成交量仅0.67万方左右，且区域整体供求关系失衡，导致在售商业库存量累积达33万方左右，整体去化压力较大。Ø从近一年月度供销来看，2016年商业市场整体比2015年成交情况较差，2016年月度成交量在0.67万方左右，成交均价在2.3万元/㎡—3.1万元/㎡之间；2016年2月份供应量冲高，主要来自玄武常发广场板块竞争格局本案招商1872体量：6.5万㎡面积：50-170㎡底商均价：40000元/㎡苏宁名都汇体量：1.3万㎡通宇林景御园3栋商业楼（1-2层商业）体量：1万㎡在售面积：100-200

3、㎡面积：170-300㎡深业滨江半岛外街底商均价：38000元/㎡底商均价：32000元/㎡体量：4.5万㎡面积：40-80㎡，100-2000㎡万慧谷生活广场底商均价：70000元/㎡体量：6.5万㎡面积：40-100㎡恒大翡翠华庭底商均价：35000元/㎡体量：5.3万㎡花样年喜年中心面积：60-90㎡体量：6.8万㎡底商均价：42000元/㎡均价:60000-80000元/㎡龙湖春江紫宸体量：4.5万㎡面积：40-80㎡，100-2000㎡底商均价：80000元/㎡社区型商业商业综合体销售背景竞品分析两层，单铺30-220㎡，最新售价3.5-4.5万

4、/㎡；单月最高走量18恒大翡翠华庭套，月均走量4-5套。直线距离约2KM本案恒大翡翠华庭2015.1时间2014.122015.12015.22015.32015.42015.52015.62015.72015.82015.92015.102015.112016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72恒大翡翠华庭（成交套数111591882282010020111122014.12.17成交面积（㎡）689152648219637121382761003161016500247033326073126日首推商铺）成交均

5、价（元/3642331181317282471628690286652779830396298022980230674306743067432136321363174241632441614010540206平）售价情况：一层底商，售价4.2-4.5万元/㎡；二层底商，售价3.5万元/㎡。2016年最新推售的一批商铺，一层面积24-225㎡，价格3.9-4.3万；二层面积24-128㎡，价格3.3-3.5万。高价商铺分析恒大翡翠华庭单铺成交价格最高为13、14#底商8室（售价44160.66元/㎡），13、14#位置临近华飞路，人流车流量大，8室面积相对较

6、小59.78㎡，且户型方正，空间利用率高，开间小进深长。网板路北苑东路华飞路恒大翡翠华庭自2014.12月至今推出6#、7#、8#、9#、13#、14#、19#、20#、21#、22#、23#共11栋楼136套商铺，截止8.26数据库上传数据成交88套，成交面积8008.78㎡，整体均价29839元/㎡；最新一层底商，售价3.9-4.6万元/㎡；二层底商，售价3.3-3.6万元/㎡。内部员工价格为市场售价一半，导致项目整体成交均价偏低。销售背景竞品分析恒大翡翠华庭恒大翡翠商铺成交客户主要以老带新为主，客户购买的目的多为投资案例分析：客户一：蒋爱琴购买商铺：

7、6-9，139.08㎡来访途径：老带新置业目的：投资客户描摹：客户承包润滑油批发，手里有部分闲钱，一直犹豫投资住宅还是商铺，通过置业顾问不懈转化决定购买商铺，主要是因为考虑到后期发展及升值潜力。销售背景竞品分析一层，单铺20-150㎡，最新售价6万/㎡；单月最高走量3套，月均金浦御龙湾走量2套。直线距离约1.4KM本案金浦御龙湾时间2016.52016.62016.7金浦御龙湾（2016.5月销售成交套数330B1部分底商）成交面积（㎡）2281590成交均价（元/平）46520470110售价情况：一层底商，最新售价6万/㎡。和燕路B区商业迈尧路1098

8、76541211321高价商铺分析金浦御龙湾单铺成交价格最高为B1