大连五一广场i堡项目营销策略报告

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1、小户型竞品市场消化速度及周期比例项目名称中心裕景普照假日良运四季汇杰特星海大观东方星海北京公园远洋左右套数800327407576700827738150周期12个月2个月2个月4个月12个月12个月6个月3个月商品房市场2009年市内小户型消化速度持销期销售速度：平均50-60套/月；开盘热销期销售速度：平均在120套/月。动迁市场西岗区拟拆迁建筑面积13.2万平方米，动迁户数2858户。2010年沙河口区，涉及动迁户数3943户，动迁人口1.2万余人。西岗区、西安路板块的动迁，将带动区域板块投资市场繁荣。租赁市

2、场西安路区块改造拆迁，区域内90平以下的小户型，租赁市场供不应求，将激活投资性市场。宏观市场微观市场土地市场政策《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(简称“国土部19条”）。对土地监管加强力度。在售城市公寓主要分布于城市核心和星海湾，依托不同资源及商务环境分为四个板块；中心区高新园区星海区`中山板块资源：大连传统中心，商业、商务机构聚集2009年价格平台：1.5-2.0万/平2010年价格平台：1.8-2.1万/平西岗板块资源：政府所在地，城市行政机构机密2009年价格平台：1.5-1.6万/平2010

3、年价格平台：1.6-1.8万/平西安路板块资源：副市级商圈，城市生活配套完善2009年价格平台：1.3-1.4万/平2010年价格平台：1.5-1.6万/平星海板块资源：海景资源，商务规划2009年价格平台：1.6-1.8万/平2010年价格平台：1.8-2.0万/平星海板块的价格平台、占据海景资源的特殊优势，小户型与项目所在板块的投资属性竞争。项目位于政治中心板块，与中山、星海板块，住宅居住属性米明显。VS主流成交价格平台在18000-20000元/㎡，豪宅板块在向主流靠拢，项目预期将跻身于大连小户型第一梯队目前

4、在售小户型公寓价格集中在区间：18000-20000元/平米，能够形成旺销局面；城市中心区新入市产品趋向高端；西岗板块、西安路板块，土地市场放量少；少量项目价格坚持在16000元/平米。从全市价格水平来看，18000元/㎡的价格将占位到城市第一梯队中山板块西岗板块西安路板块星海湾板块星海大观在售项目待开盘尾盘公寓大连中心裕景大连时代广场SOLO嘉和三期泛华领城颐和星海悦泰街里120001300014000150001600017000180001900020000210002200023000港湾1号远洋风景/左右

5、颐和香榭港汇中心杰特玫瑰东方一正大厦东方星海良运四季汇普照假日广场城品城北京公园项目所在西岗区板块，客户以自主+投资主流需求购置公寓的客户中有80%是为了投资并获取租金收益的，自住客户数目较少租住客户：国内外企业驻大连的金领、白领居多；部分外籍人士（主要为日韩俄客户）；少量本地年轻白领；办事处或小企业用作办公空间的占比约30%中山板块大连传统中心，商业、商务机构聚集大连中心裕景良运四季汇普照假日广场多为经济承受能力相对有限的婚龄白领，以大连本地人为主，少量学区落户客户60%以上的自住客户，投资客较少商业氛围较弱，较

6、难吸引商用客户西岗板块政府所在地，城市生活配套完善远洋风景颐和香榭北京公园副市级商圈，城市生活配套完善；当前投资客户略多于自住客户；自住客户多以首次置业的婚龄白领为主，少量办公自用；投资客看中区域商业发展带动的商务市场前景西安路板块副市级商圈，城市生活配套完善城市公元城品城美加华公寓该板块的传统客户即资源投资型的财富客户，其中包括大量东三省外来移民小户型投资客户，多为看好星海板块资源价值和发展前景作资产型投资大户型自住的比例大，商务办公也有一定比例星海湾板块海景资源，商务规划杰特东方星海星海大观市场分析——可售供应

7、项目定位项目名称开盘时间在售面积主力面积销售率装修标准（元/㎡）物管公司物业费用（元/平米/月）产权年限星海区杰特2009-9-206.5万50-70/80-9088%2000亿达物业3.870东方星海2008-67.9万50-70/80-10098%无天津港湾物业2.970星海大观2008-123.81万40-7070%2000世邦魏理仕5.470泛星海区幸福E家-福源2009-22.4万40-6030%无正源物业270芝麻公寓2009-30.36万50-600%无大华物业1.570中山区一正大厦2009-31.

8、3万40-6087%2000一正物业未定40良运四季汇2009-127.06万40-7091%2000深圳长城物业未定70中心裕景2008-103.85万70-9041%3000第一太平戴维斯3.870普照假日广场2009-103.5万50-7079%2000第一太平戴维斯3.770市场消化户型的特点及消化速度价值产品客户只有找到不可取代的价值体系和营销，才