房地产行业2019年投资策略：九阡寒意老，七陌柳色新

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1、目录九阡寒意老七陌柳色新51.地产板块：正是种柳迎春时52.销售：整体下行+分化缓和明年看好一线及强二线63.投资：建安接力土地购置投资缓慢下行至2.1%93.1土地购置拉动房地产投资，建安投资拉低投资2.8个百分点93.2“此起彼伏”背后的原因103.3明年房地产投资增速预计为2.1%124.土地：土地市场预计继续降温125.政策：满园花开虽难求积雪厚处先逢春145.1一二线调控必要性减弱145.2放松调控动机边际增强155.3调控会彻底转向吗？165.4房产税：不管出于财政目的还是调控目的，短期内大概率不会出

2、台175.5对预售制度改革的思考195.6明年政策判断：小幅+局部+默许积雪厚处先逢春206.公司：穿越周期真龙头潜力区域寻黑马206.1快周转：本质是融资扩表手段下行周期中有待观察216.1.1快的是拿地到销售，通过提升杠杆而非周转率来提高ROE216.1.2上行期造就高增速下行期效果有待观察226.2重申看好布局一二线城市房企227.投资建议：地产股值得看好正是种柳迎春时237.1万科A237.1.1高增长+高ROE+稳健现金流，新时代延续有质量的增长237.1.2创新先行者，引领行业诗与远方247.1.3已

3、售未结算资源充足，无惧短期销售下行267.2保利地产267.2.1布局集中一二线货值丰富粮草先行267.2.2激励整合迎破局，兵强马壮再出发277.2.3竣工均价双提升加速推动业绩释放287.2.4三季度少数股东损益影响将逐渐消除今明两年业绩确定性强297.3滨江集团307.3.1坐拥杭州地利，短期业绩与未来潜力俱佳307.3.2积极补充土地货值充足支撑销售高增327.3.3业绩边际改善，拿地销售酝酿下一个天亮327.4蓝光发展337.4.1控巴蜀以谋天下，地产业务进可攻退可守337.4.2开工竣工双修复毛利率有

4、望继续提升357.4.3三季度销售加速可结算资源质高量足36DONGXINGSECURITIES东兴证券深度报告P3房地产行业2019年投资策略：九阡寒意老七陌柳色新8.风险提示36表格目录表1:2019年销售面积预测单位：万平方米7表2:2019年销售额预测单位：亿元8表3:一二线城市调控收紧时点与同期房价表现8表4:2019年房地产开发投资估算12表5:1亿元住宅土地出让金对应的拿地、开发和销售环节税费17表6:2010-2014土地出让支出明细18表7:房产税税负水平测算：全国18表8:万科管理创新和业务

5、创新一览24表9:万科A业绩预测26表10:两次股权激励计划内容28表11:保利地产业绩预测29表12:杭州历年销售额TOP10房企31表13:滨江集团盈利预测33表14:蓝光发展业绩预测36插图目录图1:2018年地产指数表现6图2：商品房销售面积累计同比7图3：商品房销售额累计同比7图4：各分项对房地产投资的拉动10图5：各分项对房地产投资增速的贡献率10图6:房地产开发投资明细项占比，近两年土地购置占比明显加大10图7:单位面积施工强度增速（累计同比）11图8：三线及以下城市销售面积及销售额占比11图9：部

6、分城市单方建安工程造价（高层）11图10：一二线城市流拍比例13图11：三四线城市流拍比例13图12:成交土地溢价率单位：%13图13：一二线城市土地成交情况14图14：三四线城市土地成交情况14P4东兴证券深度报告房地产行业2019年投资策略：九阡寒意老七陌柳色新DONGXINGSECURITIES图15：一二线城市供销比（截至2018年10月）15图16：70城新建商品住宅价格指数同比15图17：商业性房地产贷款余额及增速15图18：70城新建商品住宅价格指数同比15图19：全国税收收入增速单位：%16图2

7、0：全国公共财政收入增速单位：%16图21:货币政策周期与商品房销售面积增速单位：%17图22:一般法律立法流程及时间19图23:预售变现售后的项目现金流分布19图24:TOP15房企销售增速21图25:代表性房企总资产周转率变化情况22图26：万科销售面积及增速23图27：万科销售额与市场份额23图28：ROE（行业VS.万科）单位：%24图29：万科销售额与市场份额24图30：可售面积能级分布27图31：土地储备能级分布27图32：销售额及同比增速27图33：销售面积及同比增速27图34：保利置业股权架构：收

8、购前28图35：保利置业股权架构：收购后28图36:杭州供销比与房价涨幅30图37:杭州待开发土地面积与去化周期31图38：公司营业收入与杭州收入占比31图39：未结算货值分布（未计入旧改项目和无股权代建项目）31图40：可比公司净负债率及变化32图41：可比公司扣除预收账款后资产负债率及变化单位：%32图42：蓝光发展销售面积及增速34图43：蓝光发展销售金额及增速34