龙湖滟澜海岸和院营销策划

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1、第一章房地产市场环境分析21.1宏观环境分析31.1.1经济环境31.1.2政治环境31.1.3行业环境31.2微观环境分析31.2.1山东省房地产市场环境31.2.2青岛市房地产市场环境41.2.3城阳区房地产环境4第二章房地产市场的调查与预测42.1调查的程序42.1.1调查的准备阶段42.1.2调查的实施阶段42.1.3调查的分析和总结阶段52.2房地产市场预测5第三章房地产市场的细分与定位63.1划分细分市场63.2市场定位63.2.1目标市场定位63.2.3客户定位73.2.4形象定位7第四章房地

2、产市场的4P策略84.1产品策略84.1.1产品介绍84.1.2主打户型简介——春风沐和84.1.4品牌策略94.2价格策略94.2.1定价依据94.2.2价格构成分析104.2.3差价调整104.2.4定价结果104.3渠道策略104.3.1营销渠道的选择104.3.3销售人员的准备114.3.4项目销售现场的准备114.4促销策略114.4.1项目品牌在提升阶段114.4.2 产品强势诉求阶段11第五章营销推广策略125.1前期工作125.1.1划分营销周期125.1.2确定推广活动方案125.2推广活

3、动1125.2.1活动主题125.2.2活动时间、地点125.2.3活动内容12155.3推广活动2125.3.1活动主题125.3.2活动时间、地点135.3.3活动内容135.4营销推广费用13第六章人员推销136.1销售前准备136.1.1人员数量确定、要求136.1.2人员的选拔136.1.3推销人员的培训136.1.4推销人员的薪酬管理146.2推销过程146.3推销的技巧146.3.1成交的技巧146.3.2提问的技巧15标题用数字，不要中第一章、第二章的。目录部分两端对齐。15龙湖滟澜海岸和院

4、营销策略报告去掉第一章房地产市场环境分析顶格1.1宏观环境分析1.1.1经济环境央行发布的2010年四季度《货币政策执行报告》显示，“2010，城镇新增开工项目计划总投资19.1万亿元，同比增长25.6%，增速处于较高水平”。“2011年是十二五开局之年，各地发展热情较高，投资动力较强，前期出台的振兴战略性新兴产业，加快保障房建设和棚户区改造，鼓励和引导民间投资等政策措施和各项区域发展战略正在发挥作用，加之国内市场潜力巨大，消费升级和城镇化都在发展过程中，收入分配改革力度加大，转变发展方式和调整经济结构步伐

5、加快，总体看经济持续增长的动能较为充足”。1.1.2政治环境从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越长”的怪圈，促进房地产市场的长期健康发展。政府通过对信贷和税收政策作出的调整，其实反映了一种更宏观的调控政策取向，即信贷政策适度收紧，而财政政策依然积极。1.1.3行业环境美国房地产市场复苏乏力。上半年，美国首次购房优惠政策对现房销售起到了重要的推动作用，房屋销售量有所回升。但下半年随着优惠政策的

6、终结、失业率的高企，房屋销售量迅速下降。美国商务部统计，到2010年11月份新屋销售累计352万户，同比下降14.9%。欧洲房地产市场仍较低迷。受政府财政紧缩等因素影响，英国住房市场趋冷，12月Halifax房价指数环比下跌1.3%，该指数第四季度同比下跌1.6%。德国房地产市场供求和价格平稳。受债务危机影响，西班牙、意大利、爱尔兰等欧元区国家的房地产价格出现下跌。日本房地产价格走跌。在政府对节能型房屋进行补贴和税收减免等政策刺激下，11月份日本房屋开工数量较上年同期增长6.8%，连续第六个月呈正增长。但受

7、日本经济疲弱的拖累，房地产价格持续走低。日本国土交通省统计，日本地价在过去一年内平均下跌超过3%。1.2微观环境分析1.2.1山东省房地产市场环境我国参与国际劳动分工，首行缩进2字符。15首先在沿海城市展开。青岛、烟台、威海等城市与日、韩等国地理位置接近，获得大量的直接投资，经济发展非常活跃，带来房地产需求的迅猛扩大。这些城市开发了大量的以日、韩国民为消费对象住宅区和商业区，很多人长期在山东半岛地区居住、生活和工作，成为当地高消费的主力。同时，生产力的聚集吸引了内地劳动力和相关产业人员的进一步聚集，房地产需

8、求放大。山东半岛的沿海城市，由于人口的持续流入，导致购买力的持续增加，我省多数大中城市的房地产需求持续不衰，形成房地产市场持续健康发展的基础。1.2.2青岛市房地产市场环境从2009年开始，青岛房地产市场呈现出快速复苏的迹象。受开发商降价促销以及一系列救市政策的影响，商品房和二手房成交量一路飙升。但今年青岛市实行“限购”政策抑制投资性购房需求，自限购令实行以来，青岛房地产市场的普通住房成交量明显下降，人们不能再同