物业培训教案第五讲：财务管理

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1、房地产E网-房地产物业管理资料库http://www.fdcew.com房地产E网-房地产物业管理资料库http://www.fdcew.com中海物业培训教案第五讲：财务管理目录一、物业公司概况69二、收支预算691）1、资金的权属692）2、收支预算的原则703）3、预算项目的设定70三、合理化成本714）1、成本开支项目725）2、成本开支标准72四、收费中常遇问题的处理和技巧736）1、收费的理念737）2、收费管理的机制738）3、收费的方法749）4、对不交费的处理74五、财务制度的建立7510）1、财务管理制度7511）2、岗位责任制7512）

2、3、岗位操作规程7513）4、检查制度7614）5、专项付款程序规定76房地产E网-房地产物业管理资料库http://www.fdcew.com物业公司概况在讲业务之前，先让我们了解一下物业公司。物业公司就其经营结构来讲，应分为两部分，一部分是物业管理公司（以下称公司本部），它是依靠管理手段和各种技术力量来运作物业管理项目，同时赚取管理酬金的；另一部分是物业管理处（以下称管理处），它是物业管理具体的实施部门，其内容是收取管理费来进行各种服务项目运作，以上这两部分组成了物业管理公司经营的整体。既然经营分两部分，那么，财务的核算也应分为两部分，既物业公司以公司本

3、部为会计核算主体，管理处以物业项目为会计核算主体。作为一个经营企业，其功能一般分为三个层次，即投资中心、利润中心、成本中心，那么以上这两个会计主体属于哪个中心呢？我们认为，公司本部应包含前两个中心，而管理处应为成本中心，为什么呢？因为经营企业都是以获取最大利润为目的的，要达到目的，应有两条总的原则，即开源和节流，作为物业公司本部，同时具备开源和节流的空间，而作为管理处，由于多种条件所限，开源的空间不大，主要靠控制成本，所以，管理处应是成本控制中心，我们今天要讲的内容主要是以管理处为主。收支预算1、资金的权属企业的经营离不开营运资金，这些资金有一个所属权的问题

4、，那么管理处的资金是归属物业公司，还是物业项目呢？我们来分析一下。首先，从企业的经营次序来看，一般企业经营的次序是供—产—销，先投入资金，投入人力，再进行生产，最后销售，而管理处是先收取业户的管理费，然后进行服务的过程，最后产出服务的效果，所以其次序应是销—供—产，从这里可以看出，管理处的营运资金来自于消费者，即业户。房地产E网-房地产物业管理资料库http://www.fdcew.com其次，从管理的原则上讲，管理处充当了一个管家的角色，就好比我们家庭聘请钟点工，主人除了付给钟点工工资外，要买菜还要付买菜的钱，如果买完菜后有剩余的钱归谁呢？当然是业主！管理

5、处也类似钟点工，先收取全体业户的管理费，然后进行投入，为全体业户提供约定的等值的服务，等值，即是收支平衡或略有盈余，（为什么要收支平衡或略有盈余呢？以后讲），从这一点上也可以看出，管理处或者说是项目上的资金来自于消费者而不是管理处，推而广之，项目上的开支原则上要由业户（业主委员会）认可。当然，管理处肯定不同于钟点工，它不是社区服务，而是物业“管理”。1、收支预算的原则为什么要作收支预算呢？有两个方面的原因，其一，从财务核算角度看，无论是经营者还是所有者都希望资金是良性的正常的循环，那就要清楚的知道资金运作的状况，而要做到这一点，就要对资金运作有事先、事中和事

6、后的控制，这就要定期地科学地做出资金收入和支出的预先概算，当然，做预算是一门专业技术，比如建筑预算，套定额等，而物业管理和那些还不太一样；其二，物业管理是以收定支，通俗的讲，就是收多少钱，办多少事，或者说，收什么标准的钱，就要支出什么标准的成本，你收了业户多少钱就应该让业户享受多少服务，这里面就有一个标准问题，一个科学的分配问题，这就是我们说的物业管理公司的“管理”的意义所在，管理意味着要用你的专业、你的理念、按照法规去进行工作。按照以上的原则制订收支预算，其结果应该是收支平衡，或略有盈余。当然，有些人会说，我们可以用少的成本来为业主节约，甚至为业主降价，但

7、是，要知道，有些标准必须有投入才能达到效果。2、预算项目的设定1、项目设置的原则上面说到，我们现在所讲的预算不同于专业的预算，同时，也不同于会计核算，所以，其项目的设置既不同于专业预算项目，也不同于会计核算科目，如，会计核算科目的划分主要考虑经济业务的性质，而物业管理的预算主要考虑经济业务的分类（管理酬金、保安费用等）；另外，还要考虑管理的需要以及企业文化等等。2、收入项目收入的项目主要分三部分，一部分是经过政府有关部门批准的，比如物业管理综合费用（简称物业管理费）、车位管理费,即然是批准的，就应是法律意义上的收入项目，这是每个业户有义务必须交纳的费用，是进

8、行物业管理的主要的经济来源，是全体业户共同的资产，因