信用债专题报告：抽丝剥茧，房地产融资到底有没有好转.docx

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1、目录1.地产债发行量升而净融资减52.公司债审批确有加快，或为应对偿还高峰63.DCM注册节奏持平，较难提供更多增量74.境外债限借新还旧，融资成本走高85.非标融资难度增加，成本继续抬升96.融资难以大幅放松，地产债风险难消106.1未来地产融资会大幅放松吗？106.2地产债风险依旧难降106.3什么样的企业更难撑过行业寒冬？12图目录图1房地产债券融资情况（亿元）5图2存续地产债到期及回售情况（亿元）5图3存续地产债到期及回售预估情况（亿元）5图4地产公司债通过交易所发审会的情况（亿元）6图5房地产DCM工具当月注册

2、额与发行额（亿元）7图6境外地产债发行规模（亿美元）9图7境外地产债发行利率散点图（%）9图8房地产集合信托月度发行规模10图9房地产集合信托产品平均预期收益率10图10房地产行业利差及超额利差情况（%）11图11A股上市房企现金流情况（亿元）11表目录表1地产小公募审批额度使用情况（亿元）7表211月以来在境外发行美元债的房地产企业情况9临近年关，房地产企业融资似乎变得活跃起来，在刚刚过去的11月不少地产公司发布了各类融资公告，包括发行公司债、中票短融、境外优先票据以及信托等方式，关于地产融资放松的言论也多了起来。那么

3、房地产行业融资放松究竟是错觉还是确有在发生？对地产债的影响会是怎样的？本文将通过对地产公司各融资渠道尤其是债券市场的跟踪，抽丝剥茧，以期给出一个量化的答案。1.地产债发行量升而净融资减18年地产债发行量大幅回升。今年地产债发行与去年比起来明显回暖，前11个月地产债发行量接近3580亿元，而去年全年才有1900亿，发行量上翻了近一倍。但主要是借新还旧，净融资同比反而减少。今年地产债也进入了偿还高峰期，到期量大增，故而虽然债券的发行量较去年明显增加，但主要用于借新还旧，净融资额持续低迷，今年以来累计仅1059亿，同比反而减少

4、了232亿。图1房地产债券融资情况（亿元）发行量净融资额120010008006004002000-2001400资料来源：WIND，19年地产债偿还压力继续大幅增加。从存续地产债到期情况看，19年全年地产债偿还量预计还有3031亿，另外还有4157亿会进入回售期，如果按照40%的回售比例预估，明年待偿还的规模还有4694亿，这个偿还量尚未包括明年底前发行且到期的超短融（18年这一规模大约有150亿），考虑到这一部分，预计19年地产债偿还规模要在4800亿上下。和今年3100亿的偿还量比较看，明年地产债偿还压力要大幅增加

5、。图2存续地产债到期及回售情况（亿元）图3存续地产债到期及回售预估情况（亿元）700偿还量（包含到期还款、提前还款）进入回售期的量6005004003002001000700偿还量（包含到期还款、提前还款）预估回售量6005004003002001000资料来源：WIND，，存续债券明细截至11月20日资料来源：WIND，，存续债券明细截至11月20日11月房地产公司债券发行量环比回升，但再融资压力依旧严峻。从近期的情况看，11月房地产企业通过债券实现的净融资额确实比10月份有大幅增加，也是近7个月以来净融资额最高的月份

6、。但我们也看到，今年12月以及19年2月和3月都是地产债的偿还小高峰，地产行业债券再融资压力非常大，近期地产公司积极进行发债融资，或为应对即将到来的偿债小高峰做准备。1.公司债审批确有加快，或为应对偿还高峰地产公司债审批速度确有加快。今年交易所审批速度确实有所加快，小公募（一般公司债）审批自6月开始提速，6-9月4个月里通过审批的小公募计划发行规模有1084亿元，共计27个项目，超过此前20个月的总量，1-11月全年通过的地产公司债小公募项目累计规模已经有近1632.6亿。私募债的审批提速略早于小公募，5月当月便有450

7、亿的项目通过交易所审批，1-11月通过的地产公司债私募债项目累计规模已经有2701.55亿元。合计来看，今年1-11月通过交易所审批的地产公司债额度累计有4334.15亿元，同比增加2375.15亿元，为去年同期的2.2倍。图4地产公司债通过交易所发审会的情况（亿元）1200通过交易所发审会的小公募规模通过交易所发审会的地产私募债10008006004002000资料来源：WIND，企业公司债发行项目通过交易所审批后，还要再经过证监会发文核准，方可在市场发行。虽然我们没有对证监会核准规模进行统计，但通常情况下，交易所和证

8、监会审批、核准的节奏不会相差太多。同时，债券发行计划获批后，发行有效期一般为证监会核准日起24个月，也就是说今年通过审批的地产公司债项目会在未来2年内分批释放。审批若保持今年的速度，明年发行量预计可覆盖偿还量，行业整体再融资风险缓解。明年发行出来的地产公司债，一部分是使用目前已经通过交易所发审会、但尚未使用的发行额度