2012.1月西安商品房市场月度分析报告85p (2)

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1、西安商品房市场月度分析报告——2012年01月份西安房地产信息网数据研究中心2012-02申明：根据合同约定本报告仅限于订阅客户内部使用，严禁传递给第三方，如有违约根据合同约定将中止合同执行，同时追究对我司带来的负面影响，谢谢配合！85目录一、宏观运行背景1.1政策法规1.22012年行业调控政策走向1.3规划建设1.4热点动态1.52012年全国及西安房企“过冬模式”谈二、土地市场2.11月全国土地市场动态2.21月全国土地市场概况2.31月西安土地市场分析三、2012年1月西安商品房市场运行情况3.12012年1月全国楼市背景3.22012年1月西安商品房市场运行情况及特征四

2、、2012年1月西安房地产分物业市场情况4.12012年1月西安普通住宅市场运行情况4.22012年1月西安商服用房市场运行情况4.32012年1月西安写字楼市场运行情况4.42012年1月西安别墅市场运行情况五、典型案例分析六、2012年1月西安房地产分城区运行情况6.1城南区6.2城北区856.3城西区6.4城内区6.5高新区6.6城东区85一、宏观运行背景1.1政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响1.1住建部:集体土地建公租房需国土部批准住建部1月1日，住建部住房保障司司长冯俊表示，利用农村集体建设用地建公租房正在试点，与“小产权房”不是一个概念，也不会造成“小产权房

3、”合法化。1月发改委：外籍人士在华按揭购房将受限发改委国家发改委发布的《关于境内的外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》规定，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。1.22012年行业调控政策走向1.2.12004以来各年度行业政策把脉年份调控主基调关键词2004年抑制投资过热8.31大限，土地供应管控，银根缩紧2005年抑制投资，稳房价新、老国八条，税收调整2006年注重市场结构调整、抑制炒房国六条，住房供应结构调整，规范市场，廉租制度2007年抑制房价过快上涨，健全廉租房经适房、廉租房，二套房，持续加息2008年由“建立健全住

4、房保障体系、防止房价过快上涨”转向“保增长、扩内需”降息，利率7折，税费减免2009年提高调控应变能力、完善保障性住房体系物业税，严打小产权房，“二”改“五”2010年遏制房价、保障性住房建设、抑制投机遏制房价、加快保障性住房建设、抑制投机852011年最严组合政策限购、限价、限贷历年政策的落脚点都是为了满足中低收入人群的住房需求，主要调控手段为稳房价、打击投资投机、规范房地产市场秩序，促进中低档住房市场供平平衡。同时作为十二五而言，调控重点依然是满足广大城镇居民基本居住需求为主，大力建设保障性住房。政策最终结果：房地产行业由投资功能向居住功能回归，行业利润率回归市场平均水平。因

5、此在这样的背景下无论政策是否由房产税取消限购或其他新政策的出台，仍将延续这一目的而进行。对于房地产而言，回归健康、理性是行业必然的发展轨道。1.2.22012年行业调控政策走向l2012年确定的政策基调：调控不放松。l不确定因素：房产税会否在西安开征？（一）2011年重庆市试点情况以重庆市为例，公开的数据显示，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，增幅超过40%，其中，房产税收入仅有1亿元，与此同时，数据显示，2011年重庆市土地出让收入为1344.2亿元，增长47%。仅仅从试行一年的效果来看，房产税改革的实际执行效果跟预期存在一定差距。房产税改革试点的初衷，除调控房价外

6、，拓宽地方政府财源，让其摆脱对土地财政收入的依赖也是其主要目的之一，但从现实的实验效果来看，房产税改革试点对地方政府的财政收入贡献有限。（二）2012年房产税走向住建部部长姜伟新此前便表示，“6月底前个人住房信息在40个城市联网”，房产税涉及的产权主体和房屋基础信息将初步确定，这被业内看做是为征税奠定较好的技术基础。在政策扩围已经开始准备的同时，对于谁会是下一个试点的城市，并没有明确的指向。据了解，此前北京、广州、南京等地已经明确表态，短期内不会启动房产税。85各方观点：孙刚（财政部财政科学研究所税收政策研究室主任）：由于应税面窄、税率过低，目前征收房产税对降低房价的影响微乎其微

7、，对改善地方财政收入也收效不大。因为房产税本身它只是作为地方政府的收入手段，但是从上海、重庆这两个地方的试点情况来看，收入也不理想，任何税这个调节作用都要从收入的角度来体现，如果钱收不上来的话，调节也体现不出来。况伟大（中国人民大学不动产研究中心副主任）：即使未来房产税进一步推进，更大程度上也是基于优化地方财政的考虑。房地产税主要是满足地方的财政收入，优化地方的税收的结构，未来的目的比如说当土地出让(有限)，或者当城市化已经停滞的时候，地方的主要来源可能主要是来自于房产税。曹建海