ma住宅项目营销策略研究

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1、独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文

2、的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。保密□，在_____年解密后适用本授权书。本论文属于不保密□。学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期：年月日1绪论自从1997年国家进行分房货币化改革以来，住宅产业得到了飞速的发展。人均住房面积从不足6平方米扩大到现在的25平方米，房屋的面积结构、社区的生态景观都得到了优化和提升。同时，房地产开发企业的竞争也日趋激烈，据统计，武汉市具备开发资质的企业共有1510家，2005年就新增180家。资本的大量聚集

3、，给武汉住宅市场带来了深刻的变化。1.1武汉市房地产市场现状2005年武汉市房地产开发投资为297.99亿元，占全社会固定资产投资的28.2%,同比增长27.7%，增幅比去年同期回落了约9.9个百分点，投资过快势头逐渐得到控制；120平方米以下的商品住房供应量占到总供应量的57%左右，供应结构日趋合理；并且随着税收政策的落实，投机性需求得到了有效遏制，全市房地产市场进入了良性发展轨道。[1]1.1.1房地产市场基本特征1）住房供应结构渐趋合理为适应普通居民的购房需求，2005年商品住房户型为80－100平方米

4、和100－120平方米的供应面积分别达到136.77万和145.97万平方米，占全市商品住房供应面积的46.51%，彻底改变了过去户型面积大而无当、实用性差的局面。商品住房价位在2500－3000元/平方米和3000－4000元/平方米的供应面积占全市商品住房总供应面积的72.87%左右；销售套数占全市商品住房总销售套数的65.33%。2）住房销量波动较大武汉住房交易市场受房价调控政策影响明显，特别是2005年第三季度，商品住房及二手住房销售套数分别比上季度下降了23.9%和30.7%。但进入10月以后，住房

5、销售量明显上升，第四季度全市商品住房销售量与上季度相比增加了66.2%，1反映了消费者已停止观望。3）商品住房价格稳步上升随着城市建设步伐的加快，市政配套设施的逐步到位，住宅小区设计品质的明显提高，商品住房价格稳步上升，与去年同期相比涨幅为25.4%。二手住房受营业税政策影响，第三季度价格略有回落，环比下降3.55%。4）平均地价继续上涨武汉近几年房地产市场的持续发展，引起了诸多外地有实力的房地产开发企业的高度关注，并积极投资武汉房地产业。在2005年土地竞拍中，外地房地产企业约占90%，全年通过招拍挂公开出

6、让的房地产开发土地平均地价为330.8万元/亩，同比增长57.5%。1.1房地产市场综合价格在国家宏观调控作用下，武汉房地产价格稳中有升，但上涨趋缓。全年商品房综合物业平均价格为3869.80元/平方米，同比增长8.1%，其中，全年住宅平均价格为3345.75元/平方米，同比增长25.4%；全年写字楼平均价格为4585.04元/平方米，同比增长2.1%。从土地价格上看，2005年商品房楼面地价均价为1905.22元/平方米，比2004年增长45.2%。在通过招拍挂方式取得土地的房地产经营性项目中，楼面地价最高

7、价已达到3163.21元/平方米。[1]1.1.1光谷片区住宅市场概述光谷坐落在武昌国家级开发区（东湖高新技术开发区，下称东湖高新）内。凭借东湖高新的良好发展势头，光谷住宅产业也得到长足的发展。65.33光谷片区住宅价格2005年第四季度洪山区商品住宅平均价格为3063.83元/平方米，比上季度上升了179.72元/平方米，增幅为6.2%。与去年同期相比上涨了241.95元/平方米，涨幅为8.6%，具体数据见下图[2]。2310030002900280027002004年第四季度2005年第一季度2005年第

8、二季度2005年第三季度2005年第四季度图1-1洪山区住宅价格变化洪山区仍然是全市在售项目最多的区域，在经过宏观调控后，三季度区域均价虽出现一定幅度的下滑，但四季度因相继开盘的均价在3300元/平方米左右的几个项目为市场所接受，拉动了区域均价的回升。汤逊湖板块以别墅及多层普通住宅的综合社区居多，目前无新盘，在售楼盘也无价格波动。武汉中环线、二环线的道路开通，及南湖南路等公路的建设，加上南湖自然的水