6-setp住宅项目营销策略工具

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1、6—SETP住宅项目营销策略工具针对未规划项目注：向开发商提供产品研发的市场依据市场注：为代理价格的制定提供市场依据针对已规划项目产品的合理性研展价格合理性论证产品的前瞻性价格可实现性论证产品的创新性易居市场研展工具包市竞场争分描析述注：针对与项目发生直注：针对非直接竞争项目注：针对宏观市场的结论性判断注：针对项目类型所做的结论性判断接竞争的项目展开的研判可能性影响的研判1、土地市场供应状况1、全市范围内同类产1、同等规划1、相邻区域/版块整2、阶段性上市量项品市场状况主2、同类产品干2、重大市政规划导体3、阶段性成交量目2、区域版块内同类产要

2、3、同级品质扰向（如轨道交通/市4、阶段性成交价格市品市场状况竞4、价格近似竞产业导入）场5、政府规划导向场3、城市规划（人口导入争5、品牌类同争3、性价比错位（规（针对规划共生型特殊项目）&产业导入）争划/产品/价格）针对未订价项目价格针对已订价项目注：向开发商提供价格建议注：协助开发商形成价格决策报价建议论证价格合理性论证价格成长性研判价格可实现性论证易注：针对住宅项目选用客户分类模型展开定位检索注：根据常规付款方式和按揭方式反推购买力，并以次居购导出潜在客户类型。1、经济持家客买2、中产小康1、购买力推导：单价→面积段→总价范户力3、黄金

3、富裕围→月供→家庭年收入分推4、白金富贵2、潜在客户类型推导：根据家庭年收类导5、钻石富豪入，通过易居客户分类工具包导出潜工在客户类型具包注：向开发商提供产品建议注：针对项目营销形成推导目标针对无产品定位项目潜在针对已有潜在客户客户客户的依据产品建议（项目硬件）展开产品过滤配套建议（项目软件）展开偏好过滤最终沉淀出目标客户产1、项目定位（物业功能和用途）偏1、地段产1、项目定位（物业功能和用途）偏1、地段品2、规划（区域大规划/项目小规划）好2、建筑风格品2、规划（区域大规划/项目小规划）好2、建筑风格建3、产品（户型/面积配比/物管/车位）建

4、3、文化背景过3、产品（户型/面积配比/物管/车位）过3、文化背景议4、配套（学校/医院/商业/会所）议4、品牌（开发商物业管滤4、配套（学校/医院/商业/会所）滤4、品牌（开发商物业管理5、交通（轨道交通/地面公共交通）理代理商）5、交通（轨道交通/地面公共交通）代理商）5、同质化居住（邻居背5、同质化居住（邻居背景景和身份）和身份）应用易居客户分类目标注：通过目标客户琐定推导购买决策工具包客户导向精确定位客户类型系统归纳客户需求完善梳理客户分布易居客户分类工具包客1、靶心客户类型（主力客户）客1、形态描述（年龄/家庭结构/户2、9环客户类型

5、（干扰客户）户收入/职业背景等）锁3、8环客户类型（次要客户）锁2、需求描述（购买用途→产定4、补充客户类型定品需求）3、分布范围（工作/业余/在途/居住）应用消费动机决策工具应用决策偏好锁定工具决策注：通过动机研究和偏好分析推导消费者的价值认同感导向锁定推导营销策略分析推导消费者的购买决策导向价偏值好认锁同定锁定注：仅由项目部决策终终人灵活把握消费者偏好媒体偏好调性偏好端端1、以品牌利益为核心1.家庭型1.公众媒体1.价值冲突（性共个客客（名誉导向）影1、地段购1.自用型2.健康型主流价比）性性户户2、以利益最大化为核响注：相匹配2、规划买注

6、：相匹配2.投资型3.休闲型辅流2.意识形态（生价价偏偏心（利益导向）力的传播策略3、配套力配的传播3.兼备型4.运动型2.分众媒体活方式）值值好好3、名利兼顾传4、品牌传策略5.教育型场所3.文化导向（文认认锁锁4、博奕型项目（隐患播5、文化播6.社交型专业化主题）同同定定中蕴藏巨大机遇）USP消费动机决策工具我们的沟通对象我们的商品/品牌我们的竞争对手whoarewetalkingto?whoarewe?whoarewecompetling?(consumerproflle)(U.S.P)(businessopportunlty)消费者价值

7、取向定位（consumerinsights）（position）传播策略（proposition）创意概念（creativeconcept）根据目标客户的决策导向营销根据开发商确认的营销任务注：根据客户导向形成针对性策略形成与之匹配的推广策略的营销策略形成与之匹配的销售策略企划策略销售策略策略软件策略硬件目标和任务推案策略价格策略开盘计划营注产注广注传注广注VI注接注样注路注销销销推节基订调开专销风销：：：：：：：：：销指品指告指播指告指视指待指板指演指售售售案奏价价价盘项售险售项项项项项项项项项总目标目S目策目调目觉目中目：目系目率价期量进设

8、原方方促流控培所的的的的的用用用精采签产LO广略传性视系LOGO心于区/于统于度定则案式销程制训神用品GE告播觉统客段/环：公量方预的定语方审户境众营