郑军,新形势下房地产企业资金链管理探讨

《郑军,新形势下房地产企业资金链管理探讨》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、-我国房地产企业资金链管理思考□郑军（广西经济管理干部学院，南宁530007）[摘要]我国房地产行业属于资金密集行业，资金链管理的好坏，直接关系到房地产企业的生死存亡；当下房地产企业的资金链管理存在巨大风险，作者分别分析了房地产企业资金链管理存在风险的原因，分别从战略高度筹划投资规模和进度入手，从提高资产周转率，加快回款进度，筹划资本结构，降低财务杠杆风险，创新、拓展融资渠道和加强资金链风险防范方面提出了加强资金链管理的措施。[关键词]房地产企业，资金链，管理，思考[作者简介]郑军,广西经济管理干学院部,硕士，会计师,南宁

2、530007随着国际国内经济环境发生了大的变化，我国正进行经济结构调整，房地产行业作为国民经济结构中重要组成部分，必然要进行结构比例调整；中央先后实行了“限购、限贷、限融资”等一系列行业限制性措施并动用了财税政策，行政直接干预甚至官员问责等方面手段，对房地产进行调控，楼市调控政策变成了“从无到有、从松到紧”，国家相继出台了“国六条”、“国八条”、“国十一条”等对房地产的调整控制政策；让房地产经历了二十年前商品房市场起步进期的春暖花开，到2000年以后的供需两旺的火热盛夏，再到2009年的秋风肃杀乃至隆冬速冻，2012年上半

3、年随着政府的“微调”，如首套房利率优惠，公积金贷款上限放宽以及货币政策方面的降准，降息再加上房企业“以价换量”等；但2012年下半年政府对房地产市场调控已进深水区，特别是以“限购”为代表的典型行政调控手段。刚召开的十八中提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，可以看出政府会减少对土地财政依赖，注重房地产业金融创新，坚持调控政策不动摇，仍是主基调，正是在国家宏观政策、微观政策的调整下，购买者的观望下，房地产企业正处在前所未有的困境中，房地产行业是资金密集型行业，资金周转不灵，给地产企业带来了前所未有的资金压力，纵观房

4、控、房企和房价都要求特别重视自己的资金链管理。一、我国房地产企业资金链管理存在的问题3.2.1资金供需不平衡导致资金链危机.---房地产行业是个资金密集型行业，投资量大是房地产行业的一大特点，这一特点决定了房地产企业必须自身拥有大量的资金或在短期内能够筹到大量的资金；目前我国房地产市场的需求量很大，导致我国的房地产行业飞速发展，由于我国房地产企业很难处理好资金在时间和总量上的供给，导致房地产企业快速扩张大量资金投资需求与资金供给不稳定和供给总量不足的矛盾，最终导致了资金链的危机。产生资金供给不稳定、总量不足问题主要表现在以

5、下几个方面：1．融资渠道单一导致资金供给不稳定、总量不足过去几年里，我国房地产行业虽然发展迅速，但过分依赖银行和预售款的局面没有发生根本改变。在“2006中美地产金融高峰论坛”上（21），建设部政策研究中心副主任秦虹表示，目前我国房地产融资渠道异常单一。在过去几年里，房地产开发资金总规模迅速扩张，但企业资金结构几乎没有发生变化。到目前为止，房地产开发环节支持房地产企业融资的仍旧是三大渠道：一是银行贷款，再是预售款，第三是企业自筹资金；这三种资金来源占到企业资金来源70%左右，其中直接或者间接通过银行的贷款占到了总资金来源的

6、50%以上，使金融风险过分集中在商业银行。虽然目前房地产多元化融资的需求和呼声很高，但目前的政策和法律环境，并不是太有利于多元化融资，虽然有的房地产企业采用上市融资的方式，但真正能够上市融资的房地产企业必定有限，目前房地产企业主要的融资方式还是通过银行借款、预售款和自筹资金，在这几个融资渠道中，银行借款占了绝对大的比率，由于目前房地产行业在国民经济中占有十分重要的地位，中央政府为了保障房地产行业的稳步发展和抑制过快增长的房价，纷纷出台各种金融、土地和税务方面的政策，这些政策的出台有的会导致银行提高贷款的条件、有的会导致购房

7、者观望、有的会导致增加房产企业现金支出的增加，种种这些影响都会影响房地产企业的资金链运转，在这种大环境下太单一的融资渠道会给房产企业带来资金链危机并有可能导致房地产企业资金链的断裂和房地产企业的破产。2．大规模扩张导致现有资金供应总量不能满足项目需求在房地产市场旺盛的购买力的推下，大小房地产商都在努力扩大自己房产项目的开发规模，在短期内产生了大量的资金投入需求，原有的资金供应渠道已很难再支撑快速扩大规模的资金投资需求，在企业的快速扩张过程中，房地产企业没有很好地解决规模和资金供应总量之间的关系，在房产企业规模不断扩大的过程

8、中，投资的规模和资金的供应总量能力之的矛盾越来越突出，这种矛盾特别严重的企业在没有很好的资金链管理水平情况下产生了严格的资金链危机，甚至导致资金链的断裂和企业的破产。3.2.2筹资结构和资金使用不合理导致资金链危机目前的房地产企业发展速度过快，整个企业的管理水平都很难跟上企业发展的速度，整体的管理效率偏