房地产企业税收筹划风险与控制

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1、房地产企业税收筹划风险与控制【摘要】税收筹划失败造成的巨额损失已经成为部分房地产开发企业破产的主要原因，尤其是在经济形势“朝令夕改”的当下，如何有效的降低税收筹划方案的失误而导致的税收筹划风险成为房地产开发企业高管所要面临的重要问题之一。本文以此为出发点，从四个方面对我国的房地产开发企业的税收筹划风险进行全面的分析，并在分析的基础上结合理论提出相应的解决措施。【关键词】房地产开发企业；税收筹划；问题与措施税收筹划风险，顾名思义，就是由于稅收筹划失误等造成税收结果的不确定性，使得纳税人在展开税收缴纳的过程中，实际缴纳的金额与预期目标有着较大的偏离，给纳税人的后

2、期经济活动带来了无法避免的影响。一、房地产开发企业稅收筹划风险分析1•政策风险房地产作为国民经济的支柱，所以相对于其他的行业来说，受到政策的影响相对较大些。而什么是政策风险呢？顾名思义，政策风险指的是由于国家对房地产的相关法律法规进行调整，而直接影响了房地产税收筹划的正确性，增加了税收筹划的风险。自2000年中国加入WTO以后，就进入了经济发展的快车道,在中国以地为本的传统观念影响下，大量的金钱涌入了房地产，造成了房地产经济行业的泡沫化。为了抑制房价过快的上涨，中国相关部门出台了一系列关于抑制房价的税收政策，而房地产税就是其中的一个重要内容。在法律法规不断变

3、动的大环境下，加大了稅收筹划的难度，使得税收筹划目标的实现面临着夭折的风险。例如近期发牛的这个案件就具有代表性，由于考虑到相关的问题，所以暂且以A、B来作为两个公司的代号。A公司由于急需资金进行周转，所以将一处10000平米的商品房出售给B公司，经过商谈，房价暂定为3000元每平米，但是按照国家税收总局颁发的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，需要交纳百万元的土地增值税，A公司为了避免交纳这土地增值税，就根据当时的法律，A公司与B公司在私底下达成协议，即A企业先向B企业以房产为资本进行股权投资，然后再将股权出售给乙公司，这样就在法律的框架内免除了在土地

4、增值税的交纳。但是最近出台的新规定指出，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业一起建造的商品房进行投资和联营的，均不能够免除土地增值税等税款的交纳。所以，对于A企业来说，如果不能够及时的调整的税收筹划策略方案就可能被税务局认为是偷税漏税，并面临着除了要交纳相应的税款外，还要补缴巨额罚款，并且在社会荣誉的无形资产上，还要面临着巨大的损失。2.片面性风险片面性风险指的是由于企业纳税人在进行税收筹划时，没有从宏观角度对全局进行分析，仅仅是从个体角度考虑到一种或者几种税的税负水平的降低，或者仅仅是从

5、整体上注重税收总金额的降低，却并没有注重税后对利润的影响。房地产开发的过程一般分为3个阶段，每一个阶段都要缴纳相应的税款，所以房地产是一个税收复杂、税款金额较大，需要进行全盘考虑的一个行业，所以在进行税款筹划时，要进行全盘的考虑，高度的注意片面性风险的影响，从而避免税收筹划的失败。以下例来进行说明：A房地产公司新开发了一批商品房，销售所得金额总共2000万元，其中购买地皮花费了600万元，开发成本花费了800万元，贷款利息分摊了60余万元,而各种税款加起来总共有100万元。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定，在能够提供相关机构的金融证明的前提

6、下，对于分摊利息支出的部分在缴纳税款的时候可以计入总数，但是包括其余的部分(购买土地使用权支付的金额加上房地产开发成本的金额)按照百分之五来计算。但是如果不能够提供相应的金融机构的证明，那么就需要将购买土地使用权所支付的金额加上的房地产开发所花费的金额的百分之十来计算。企业的财务人员经过详细的计算得知，提供相关金融机构的证明，就需要交纳的是(600+800)*0.05+60=130万元，而如果不提供相应的金融机构证明,就需要交纳的税款金额为(600+800)*0.05=140万元，所以该财务工作人员就认为不需要向税务局提供相关的金融证明，但是如果不向税务局出

7、示相应的证明，那么在交纳企业所得税的时候，就无法将60万元的利息费用扣除，那么就会多收(2000-600-800-100-24)*0.25-(2000-600-800-60-100-27)*0.25=15.75万元,所以相对比而言，财务人员所做的税收筹划是错误的。2.成本偏高风险房地产开发企业在进行税收筹划的时候，是需要付出一定的成本的，这个成本包含两部分，即分别是显性成本和隐性成本。显性成本较容易理解，指的是企业在进行税收筹划的过程中所消耗的人力、物力，隐性成本则是在进行方案选择的时候放弃其他方案所要承受的机会成本，以及方案失败的时候所造成的损失等。企业在

8、考虑通过税收筹划来实现节税增加利润的过程中，还要考虑