深圳住宅市场年报(1)

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1、深圳住宅市场年报111住宅市场年报2007年【城市住宅】深圳CONTENTSP2、宏观经济分析P3、住宅市场总结P10、新盘项目监控分析P15、房地产发展格局展望P22、全国、深圳房地产行业政策动向目标市场：深圳房地产新增供应住宅市场资料来源：实地调查结合文案查询数据来源：星彦市场监测平台、深圳房产管理局网一、宏观经济分析——工业生产同比增长迅速2007年1－11月份，全市规模以上工业企业实现增加值2761.37亿元，比上年同期增长15.1%。——固定资产投资稳步增长2007年1－11月份，全市全社会固定资产投资1179.33亿元，增长3.5%，其中，基本建设投资652.24亿元，

2、增长10.2%；房地产开发投资383.25亿元，下降4.4%；更新改造投资122.54亿元，增长4.7%；其他投资21.30亿元，下降28.3%。——市场销售趋旺2007年1－11月份，全市实现社会消费品零售总额1742.44亿元，增长14.4%。其中，批发与零售业零售额1536.45亿元，增长15.4%；住宿餐饮业零售额205.99亿元，增长8.0%。在商品销售总额中，十大类商品除金银珠宝类略降外，其余均实现两位数增长。——进出口保持较快增长2007年1－11月份，全市外贸进出口总额2581.54亿美元，增长21.4%。其中出口总额1518.40亿美元，增长24.9%；进口总额1

3、063.15亿美元，增长16.7%。——财政形势良好2007年1－11月份，全市地方财政一般预算收入614.91亿元，增长31.9%，其中各项税收收入583.18亿元，增长37.5%。——消费物价呈上升趋势2007年1－11月份，全市居民消费价格总水平比上年同期上涨3.9%。11月份受部分食品、成品油和燃气等价格上涨影响，11月份居民消费价格比上月升0.3%，比上年11月升6.1%，使2007年1-11月居民消费价格进一步上升。2二、住宅房地产市场总结——高潮中出现拐点，住宅市场悲喜交加2007年深圳住宅市场创出了历史新高，但是在政策的打压下后半年明显出现拐点，令人悲喜交加。200

4、7年春节后，深圳住宅市场进入加速上扬阶段，在4、5月尽管很多楼盘价格陡增，但是往往能够当天抢购一空。从6月开始，市场就传言将要出台新版二手房交易合同来打击炒房，关外一些楼盘销售已经开始遇冷。到9月下旬，深圳住宅市场开始出现不支，特别是央行出台第二套房贷政策后，市场明显急转而下，甚至在金九银十的国庆期间也未出现转机。市场仿佛一下子进入冰点，交易量不断下降，不少捂盘惜售的开发商后悔莫及。——价格陡增后有所回落，销售冰火两重天由于4、5月市场的火暴，楼盘开盘定价往往高于市场预期，一些关外盘普遍突破万元整数大关。尽管进入下半年，市场销售越来越困难，但是很多楼盘价格却在高位坚挺，回落幅度十分

5、有限，并为出现所谓的普遍暴跌。尽管价格在国庆后回落不大，但是市场销售却异常艰难，很多新盘开盘销售率不足两成，一些存量盘月销售套数只有几套，这与上半年4、5月间新盘一经推出往往当日告罄的火暴场面来比，真可谓是冰火两重天。——中介盛及而衰，投资客大规模离场近几年来深圳住宅三级市场逐渐强大，到2007年上半年各大中介更是加速开张，到2007年年中几乎出现了中介地铺多于米铺的局面。在出台新版二手房交易合同后，以往的阴阳合同的得到有效遏止，但同时也打击了投资客。众所周至，深圳近年来的楼市飞涨与中介、投资客密不可分。但是，随着下半年三级市场交易量的同步萎缩，一些疯狂扩张甚至挪用客户资金炒房的中

6、介资金链开始断裂，中天置业轰然倒下，随后长河、金地置业也出现资金紧张问题。特别是中天置业老板携款蒸发，使民众对中介的信任产生危机。三级市场祸起萧墙，住宅二级市场也唇亡齿寒，一些先知先觉的投资客纷纷套现，加重了市场的抛压。从10月后新盘成交客户分析来看，以往能占到总成交一半以上的投资客几乎都已遁形。3——双拼户型始现，别墅豪宅热销由于“90-70”政策的影响，2007年新盘供应中已经开始出现了双拼户型，这种双拼户型在2007年下半年更是大批涌现，甚至在龙岗还出现三拼户型，如龙城国际二期。这种户型的创新，是开发商应对“90-70”政策的体现，但对于消费者，在按揭贷款上有所不便。随着别墅

7、用地的禁止审批，深圳别墅项目日益稀缺，而深圳的千万级以上的富人群体对豪宅的需求越与日俱增，所以使2007年深圳别墅市场出现热销局面，特别是品牌开发商操刀楼盘更是受到追捧，万科城东区御水湾别墅、万科东海岸四期豪宅，均价达到了4万元/平方米。（一）、总体供需总量分析图12001-2007（1-10月）年深圳市住宅各类面积变化图（单位：万平方米）注：1998-2006年数据来源统计年鉴，2007年为1-10月数据由国土局提供由于深圳土地供应特别是白领购买意向强烈的关内以及泛