浅析房地产证券化存在的问题及对策

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1、为了确保“教学点数字教育资源全覆盖”项目设备正常使用，我校做到安装、教师培训同步进行。设备安装到位后，中心校组织各学点管理人员统一到县教师进修学校进行培训，熟悉系统的使用和维护。浅析房地产证券化存在的问题及对策　　摘要：房地产证券化作为突破房地产融资的瓶颈现实，带动整个资产证券化的良性运作，是值得提倡的一种金融创新。房地产证券化在国内的全面发展是有一定的迫切性，文章简述了房地产证券化的内涵，总结国内房地产证券化发展存在的一些问题，并提出相应的改进对策。　　关键词：房地产证券化发展观问题对策　　中图分类号：F2

2、93文献标识码：A　　文章编号：1004--282-02　　一、房地产证券化的概述及特征　　房地产证券化的概述　　所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。房地产证券化是房地产融资手段的创新，是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。　　房地产证券化的特征主要反映在房地产证券化基础资产是一种合同权利，无论是房地产抵押贷款债权证券化还是房地产投资

3、权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。　　房地产证券化的特征为了充分发挥“教学点数字教育资源全覆盖”项目设备的作用，我们不仅把资源运用于课堂教学，还利用系统的特色栏目开展课外活动，对学生进行安全教育、健康教育、反邪教教育等丰富学生的课余文化生活。为了确保“教学点数字教育资源全覆盖”项目设备正常使用，我校做到安装、教师培训同步进行。设备安装到位后，中心校组织各学点管理人员统一到县教师进修学校进行培训，熟悉系统的使用和维护。　　房地产证券化的特征非常明显，也容易分辨，具体如下：　　1.房地

4、产证券化参与者众多，法律关系复杂。在整个房地产证券化过程中，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的；借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，特设机构和原始权益人的资产转让关系，特设机构和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。　　2.房地产证券化独特的融资模式。这主

5、要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过�@个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。为了充分发挥“教学点数字教育资源全覆盖”项目设备的作用，我们不仅把资源运用于课堂教学，还利用系统的特色栏目开展课外活动，对学生进行安全教育、健康教育、反邪

6、教教育等丰富学生的课余文化生活。为了确保“教学点数字教育资源全覆盖”项目设备正常使用，我校做到安装、教师培训同步进行。设备安装到位后，中心校组织各学点管理人员统一到县教师进修学校进行培训，熟悉系统的使用和维护。　　3.房地产证券化安全系数高。房地产证券投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担保，和发起人的破产风险隔离，和特设机构的破产风险隔离，这种独特的设计降低了原有的风险，提高安全系数。另外，证券化的信用级别也不受发起人影响，除了取决于自身的资产状况以

7、外，还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别，降低风险，提高安全性。而且，房地产证券具有流通性，可以通过各种方式流通，提早收回投资，避免风险的发生。　　4.房地产证券化证券品种多样化，适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样、性质各异的证券，有过手证券，有转付证券，有债券，有收益凭证等等。　　二、房地产证券化发展存在的问题　　房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，房地产证券化在竞争中得到了迅速发展，成

8、为国际金融创新的三大主要趋势之一。目前我国对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段，由于房地产证券化发展是一项复杂的系统工作，涉及面广，技术要求高，而目前国内正处于市场经济发展的初步阶段，金融市场正在逐步完善，房地产业发展还很无序，因而推行房地产证券化面临着许多障碍。为了充分发挥“教学点数字教育资源全覆盖”项目设备的作用，我们不仅把资源运用于课堂教学，还利用系统的特色栏目开展课外活动，对学生进行安全教育